便捷貸導讀｜破解房貸6大迷思！經過曲折複雜的買房過程，簽約後還要準備一系列手續，給房子過戶核貸，許多第一次買房的人，看房議價就已經花掉一大半心力，後面申請一胎房貸和其他事項，更是加倍傷腦筋，這種狀況不是摸不著頭腦就能夠說明，那麼整個購屋貸款包含哪些流程？除了流程以外該注意那些細節？
好不容易存夠一筆錢買房，簽約後卻發現銀行核貸的貸款成數比預期的低，自備款準備不夠該怎麼辦？房貸繳款條件怎麼貸最划算？今天便捷貸就教你從不同的角度切入，讓你按照自己的需求，找出最適合、最划算的房貸還款方式！
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不管你買房的目的是自住或是投資，其實最重要的就是如何還清房屋貸款，而房貸的種類很多，大部分的人都想要找到最划算的房貸還款方式，以便有更多的資金可以靈活運用。
辦理房貸常有的6個迷思？
1.買賣的合約價等於銀行估價？
辦理房貸的人在準備自備款時通常會以為「房貸金額＝房屋總價x房貸成數」，用這個來計算自備款的金額，這個觀念不一定是正確的。
去銀行申辦房貸之後，銀行內部估價人員會觀察房子屋況後，進行估價的動作。但這個估價並不一定就是房屋購買時的價格。
銀行因為要降低放款風險，估價通常會比市價低1~2成左右（視各地區不等）。
所以購屋時請多準備些自備款，以免銀行的估價比你的買屋價格低太多，造成自備款不足的情況。
購屋前了解房屋貸款流程和評估技巧，算出你目前財力如果要買房子，最好買在哪種房價區間？最好使用哪種貸款模式？
至少未來在面對買房子貸款時候可以不會壓力太重和背負很多銀行自備款。
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2.辦房貸一定要有保證人?
需不需要保證人跟還款能力有關，房貸申辦戶本身的財力條件不足（例如年收入太低），這時候銀行才能視情況要求房貸申辦戶再找個連帶保證人。
如果有下列狀況就需要提供保人
- (1) 屋主非本次貸款申請人，屋主就必須擔任保人才能申請。例如房子是爸爸的，貸款申請人是兒子。
- (2) 申請人無法提供薪資財力證明、或者財力證明並不明確。例如工作領現金，卻也沒有銀行出入。
- (3) 申請人信用繳款紀錄有遲繳，且遲繳有上聯徵。
- (4) 申請人的負債與收支比重嚴重不平衡（收支比、負債比偏高）。
3.收入越高、房貸利率越低？
房貸利率高低主要是依據「收入穩定度」跟收入高低比較沒有關連性。
應該是說銀行在乎常態性的收入，不在乎一次性的收入，如果每個月月薪都有10多萬以上且收支比合理，當然列入銀行的優質的客戶。
例如從事業務的人員可能這個月業績獎金10多萬，下個月沒業績獎金只領到底薪2萬多元，年收入加總起來說不定年收上百萬，但房貸利率不一定比每個月穩定領4~5萬的人員低，銀行給軍公教人員、上市櫃公司員工、銀行老客戶的房貸利率會比一般上班族還低。
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4.額度、 利率、還款年限，那個重要？
辦理房貸請優先考量額度夠不夠，再來考量還款年限長短也是決定月還金額最後才是利率。
因為房貸利率約2%左右 差個0.1%、0.2% 月還金額也是沒差多少。不要斤斤計較太低的利率幾%之後，卻造成核貸的成數下降。
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5.辦理房貸產生的費用？
鑑價費、帳管費、開辦費、徵信費、手續費、土地登記規費、書狀費(每張80元)、謄本費(每張20元)、代書費、住宅保險費–火險、住宅保險費–地震險、轉貸代償費、轉貸塗銷費。
註：申貸實際費用依各銀行規定。
6.目前沒工作可拿房子去貸款嗎？
很多人認為房屋的擔保價值遠大於貸款金額，就算是沒有工作銀行也會貸款給我，殊不知銀行需要背負『呆帳率』。
雖然擔保債權遠大於貸款金額，但是銀行並不希望你還不出來而進入拍賣，所以申請房屋轉增貸款之前還是要有工作收入證明申請才會順利。
房貸雖然給銀行設定抵押債權，但是因為銀行借款給予申請的人主要目的是『穩定收取利息』，如果是被要求「增提保人」，代表銀行認為你的風險超出該行可承受的限制。
因為銀行自有一套審核標準，銀行必須進行風險評估衡量借款人的償債能力，以避免借款人無法按時償還貸款，而導致呆帳拍賣房屋情事發生。
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房貸成數 最高8成
| 項目 | 房貸 |
| 貸款條件 | 1.年滿18至65歲之國民 2.房子坪數15坪以上（北市12坪以上） 3.信用正常者 4.三年內無拒絕往來、呆帳、逾催或半年內有強制停卡者； 但若已清償者則視個人情況辦理。 |
| 貸款額度 | 最高8成!貸款金額視房屋市值估價而定。 |
| 貸款年限 | 本利攤還型：1~30年， 提供最長3年的繳息寬限期(依個人情況而定) ，寬限期內只還利息不用攤還本金，讓您還款更輕鬆。 |
| 貸款利率 | 2%~2.5% (本貸款利率需視借款人相關條件而有不同 )。 |
| 相關事項： | 三年內有拒絕往來、呆帳、逾催或半年內有強制停卡者無法申請； 但若已清償者則視個人情況辦理。 以上推薦之銀行核發房屋貸款金額與利率依個人條件有所不同 |
| ※銀行保留房貸核貸與否之權利 |
辦理房貸需要準備什麼資料?
- 雙證件:身份證/健保卡
- 收入證明(薪轉存摺近一年的出入明細及封面)
- 在職證明或是勞保異動明細
- 戶籍謄本
- 土地建物所有權狀
- 房貸最近一年繳款明細（存摺封面及內頁記錄或繳款收據或銀行對帳單）
房屋貸款流程6大步驟
第一步：選擇房貸方案申請
先確定你的房屋貸款產品，才有辦法往下進行申請流程，一般在買房的時候，都會建議找與仲介配合的銀行，申請上會比較順暢，但也可以自己多方比較各家的房屋貸款，如果是自己找銀行，就會建議找常來往的銀行，他們掌握你詳細的資料，對於申辦流程上也較有利；或是申請政府的內政部自購住宅貸款、青年安心成家貸款。
第二步：房屋鑑價（2～4 個工作日）
當銀行受理你的申請後，就會針對房屋進行「鑑價」，一般鑑價會看房屋坐落區域、生活機能、坪數、屋齡、屋況等，鑑價完畢後回報可以貸款的額度，自住宅通常最高是貸款 8 成左右。當銀行確認房子的價值後，就要正式開始跑房屋貸款的申辦程序了。
第三步：聯徵、審核（1～3 個工作日）
雙方對於貸款的額度沒問題，銀行就會請你貸款申請書、聯徵同意書、填寫基本資料、繳交財力證明書，最好可以提供對你有利的財力證明，讓銀行放心貸款給你。收到資料後，銀行會根據資料、聯徵信用綜合評估最後的房貸成數、金額、利率以及寬限期。
要注意的是，這期間最好不要有任何欠款、延遲繳款的狀況，包含信用卡、其他貸款等，銀行畢竟是要借錢給你，一個財力狀況不好，常常不還錢的人，銀行無法相信你可以如期把錢繳出來，所以這部分也要特別注意。
第四步：照會與簽約對保（1～2 個工作日）
恭喜你！已經走到流程的尾聲了！在這一個步驟，銀行會進行照會與簽約對保。所謂的照會，就是銀行會打電話給你，再一次跟你確認個人資料、貸款的資金、貸款的目的等等，主要來查驗你的資料是否屬實，通常只要你回答的與當時填寫的資料一致，基本上就不會有太大問題，如果都沒有問題的話，辦理人就會跟你約簽約跟對寶的時間。
而簽約對保指的則是，你（借款人）與保證人，帶著證件印章，到銀行簽約、確認房屋貸款的細節，包含金額、年限、利率，辦理人員也會向你說明如何繳款等等，這一個部分要非常仔細，因為合約內容都會列在這裡面，對保的時候務必再三確認，如果有疑慮、不清楚的地方，或是想了解能否提前償清等等，可以在這時候向辦理人員請教。
第五步：不動產抵押權設定（1～2 個工作日）
簽約過戶後，要帶著建物及土地權狀正本去地政事務所，辦理不動產抵押權設定，將抵押權設定金額為房貸金額的 1.2 倍，而銀行還會辦理火險及地震險，不過保險的部分就要你來負責繳納，一年一次直到貸款繳完。不用太擔心，因為這部分通常都會請代書來處理，如果不知道怎麼做，就放心交給代書吧！
房屋貸款在設定時為什麼需要設定貸款金額的1.2倍呢?
多設定二成是因為擔心未來若借款人無法正常繳款時，有衍生的違約罰款、違約利息及向法院聲請強制執行等費用..等等產生，若債權銀行要拿回本金，必須經過拍賣程序，這期間所衍生的利息違約金費用就會從這二成中去計算，優先受償金額不能超過設定金額，依實際金額計算，銀行並不能直接全部。
第六步：撥款（1～2 個工作日）
當不動產抵押權設定完成後，就可以確認交屋時間並撥款了，撥款後代表你跟銀行的契約已經開始生效，記得每個月都要按時繳款，以免影響到聯徵信用評分，導致往後要申辦信用卡、辦理其他貸款會比較困難。
房屋貸款申請文件要準備哪些？
在申請房屋貸款時，有一些文件是一定要繳交的，便捷貸幫你在下方列出：
- 雙證件
- 戶籍謄本
- 收入證明（近 6 個月薪轉存摺封面、出入明細頁面）
- 勞保異動明細或在職證明
- 土地建物所以權狀
房屋貸款申請費用
申辦房貸除了要繳交資料外，還有一些必要的費用要支付才能夠申請房貸唷！以下幫各位列出房貸申請費用有哪些：
- 貸款設定登記規費：按設定金額的千分之一，如 NT$ 1,000 萬的貸款，約 NT$ 1 萬左右
- 帳務管理費、徵信作業手續費：NT$ 4,000～6,000
- 代書費：目前行情約在 NT$ 2,500～6,000 左右
- 火險：每年投保一次，目前一年保費約在 NT$ 500
- 地震險：每年投保一次，目前一年保費約在 NT$ 1,350
目前已經持有房屋，想辦貸款還有那些管道呢：
銀行、民間、融資公司雖然都有辦理房屋貸款，但是由於提供的利率條件、貸款成數不同，也會有寬嚴度不同的限定資格條件！
銀行房屋貸款
條件較嚴格，成數不一定足夠。銀行考量點除了貸款人的收入及信用狀況之外，未來假設要進行拍賣房屋時，還是以比較容易脫手的精華區房子為主要核貸對象。房屋進行鑑價時而且銀行鑑價人只也會進行現勘房屋現況，可以透過外牆拉皮或是裝潢來提高房屋價值。
| 項目 | 銀行房屋貸款 |
| 貸款利率 | 2%到2.7%(年利率) |
| 貸款年限 | 20年 |
| 貸款額度 | 最高為鑑價金額*80% |
| 還款方式 | 分期每月攤還(本息攤還) |
| 申請限制 | 信用及收入正常者可申請 |
| 適合對象 | (1)你所擁有的房屋無任何房屋貸款 (2)房屋所有人需為你本人、配偶或二等血、姻親之一 |
| 申貸費用 | 帳管費、開辦費、代書費 、規費 |
| 貸款檢附文件 | 身分證/健保卡或是駕照(擇一) 房屋及土地所有權狀 財力證明(薪轉存摺近6個月的出入明細及封面) 印鑑章、 印鑑證明、 戶籍謄本 銀行存褶封面影本(撥款用) |
融資公司房屋貸款
條件：較寬鬆，目前市面上比較大型的融資公司，針對房屋貸款來說融資公司的專案條件較為寬鬆，只要房屋有價值，基本上容易過件。然而缺點是利率通常比較銀行高。
| 項目 | 融資公司房屋貸款 |
| 貸款利率 | 7%到14%(年利率) |
| 貸款年限 | 10年（120期）一般是分7年/84期。 |
| 貸款額度 | 最高300萬。房屋所在地為台灣本島，最高額度為鑑價110%，外島不予承作。估價金額比銀行高，貸款成數比銀行高， |
| 還款方式 | 分期每月攤還(本息攤還) |
| 申請限制 | 門檻較銀行低。核貸門檻比銀行低，利息比民間放款低 |
| 適合對象 | 18~65歲、自由業、八大行業、自營商、攤販等。信用卡循環高亦可承作 債務協商滿3年始可辦理。 |
| 申貸費用 | 帳管費、開辦費 、代書費、規費 |
| 貸款檢附文件 | 身分證/健保卡或是駕照(擇一) 房屋及土地所有權狀 財力證明(薪轉存摺近6個月的出入明細及封面) 印鑑章 印鑑證明 戶籍謄本 銀行存褶封面影本(撥款用) |
| 限制條件 | 房屋如登記於公司名下不予承作。信託、限制登記不予承作。(資融公司設定除外) |
| 貸款優勢 | 住宅、店面、辦公、透天、大樓、公寓、套房、頂樓增建，各種房型皆可申辦。農舍也可辦理最高可貸8成。 |
民間代書的房屋貸款
就是門檻低、核貸速度快，不需保人，不看信用評分，不用看薪轉證明，撥款速度相當快，通常可以在3天以內。
| 項目 | 民間房屋貸款 |
| 貸款利率: | 月息1%~3% |
| 還款年限 | 不限 隨借隨還不綁約 |
| 辦理時間 | 1~3天(含鑑價時間) |
| 貸款額度 | 房屋價值夠額度最高100% |
| 還款方式 | 1.按月繳息 2.分期償還 (兩種還款方案) |
| 年齡限制 | 18-65歲 |
| 申貸難易度 | 不看個人信用及收入狀況， 只看房屋價值 |
| 申貸費用 | 服務費、 代書費、 規費 |
房屋貸款流程常見問題
Q1. 房屋貸款辦理流程是什麼？
選擇房貸方案 > 鑑價 > 聯徵與審核 > 照會及對保 > 抵押權設定 > 撥款
Q2. 房屋貸款辦理時有手續費嗎？有哪一些？
辦理房貸有手續費，包含帳管費、鑑價費、開辦費、徵信費、書狀費、謄本費、代書費、抵押權設定費、火險、地震險等。
Q3. 房屋貸款照會通常會問什麼問題？
詢問申貸者的基本資料、工作狀況、收入狀況、貸款的用途與規劃。
Q4. 房屋貸款通常撥款時間要多久？
不一定，最快可能隔日。
Q5. 房屋貸款要準備哪些文件？
雙證件、印章、土地及建屋登記膳本、財力證明、買賣契約書影印本。
如有保證人：請提供保證人之身份證、印章、個人收入證明
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