房貸必看!如何獲得高額度低利率房屋貸款?還款年限再延長?

如何獲得高額度低利率房屋貸款
如何獲得高額度低利率房屋貸款

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申請高額房貸成數、低利率和適合還款年限是各位想要申請房屋貸款的朋友們很重要的考量,2023 年央行延續著 2022 年的步調,宣布第五度升息!究竟房貸利率會如何變動?那對於這些已經買房的人會有怎樣的影響呢?對於未來要買房的利率又會有什麼影響?

近年來,貸款機構積極推出長達 30 年、 40 年的房貸方案,並且給予民眾更長的還款期間,這種看起來讓你付的起,又可以慢慢還的方案,是否有什麼陰謀在其中呢?還是銀行真的在默默行善,因應高房價,為了讓民眾都可以比較買得起房子才這麼做呢?讓我們一起從頭認識房貸利率,觀察升息對房貸的影響!

但有時可能無法提供完整財力證明,而導致房屋貸款申請不是那麼滿意或順利。JJBANK了解房貸申請的種種挑戰,我們的解決方案能夠協助您克服障礙,在面對房屋貸款問題時,提供專業諮詢,讓房貸申請更順利!

房貸利率結構?房貸指標利率、加碼利率差在哪?

房屋貸款利率的結構主要是由「指標利率」+「加碼利率」組成,指標利率在各家銀行的數值不相上下,差別較大的是依照個人條件決定的加碼利率!

房貸指標利率

  • 指標利率是各家銀行依據現在金融產業的平均利率水準,所計算出來的利率,可以視為銀行放貸資金的成本。
  • 各家銀行的計算方式不同,通常會以 5 − 6家銀行一年期或兩年期定期儲蓄存款利率的平均數值為基準。每家銀行的指標利率雖然不同,但皆落在一定範圍內;部分銀行甚至會直接將指標利率稱為「定儲指數利率」。
  • 貸款期間內「」隨著央行升降息調整,分為月調型指標利率及季調型指標利率。

房貸加碼利率

  • 加碼利率是銀行針對申請人的信用、收入狀況等條件進行綜合評估,在考量銀行承作成本、風險與合理利潤後,所計算出來的利率。
  • 貸款期間內「不會」隨著央行的升降息調整。

房貸機動利率?房貸固定利率?

我們在貸款時經常會看到銀行利率上面顯現固定利率、浮動利率的標示,究竟這兩者的差別在哪裡?我們在認識房貸利率之前,先來了解一下利率的基礎分類!

房貸固定利率

  • 固定利率,顧名思義就是在貸款期間「不會」隨市場利率水準變動的利率。
  • 適用於目前處在利率水準低檔且預估即將上場時。

房貸浮動利率 / 房貸機動利率

  • 浮動利率,又可稱為機動利率,則隨著金融市場的利率水準而調整。
  • 適用於利率水準波動不大或水準即將往下跌時。

房屋貸款利率種類

一般來說,房貸利率大致可以分為「固定式利率」、「一段式機動利率」以及「分段式機動利率」三種。固定式利率不會隨著央行政策進行升降息的調整;一段式機動利率在整個貸款期間,只有指標利率會變動,個人加碼利率不分區段都會維持同一個數值;而分段式機動利率又稱為階梯式機動利率,會將貸款期間切分為 2 或 3 個區段,不同時期會採用不同的加碼利率計息,此時必須把各階段的利率平均,或是加計所有費用得出總費用年百分率,才是該筆貸款實際的利率。

分類固定式利率一段式機動利率分段式機動利率
內容固定利率
(依合約規定)
指標利率+加碼利率
(加碼利率固定)
指標利率+加碼利率
(加碼利率前期低後期高)
利率固定通常較低合計後較高
特色・利率固定
・無法反映市場狀況
・長期承作銀行少
・利率會隨央行升降息變動
・貼近市場狀況
・前期還款壓力大,後期趨穩
・利率會隨央行升降息變動
・貼近市場狀況
・升息時還款壓力會較大
適合
族群
・擔心通膨、升息風險
・收入穩定的家庭
・預算有限且預計長期還        款的首購族
・首購族
・一般上班族
・購屋自住的族群
・初期資金不充裕的首購族
・投資族
・預計短期內換屋的

房貸利率試算

既然利率上升已經是不變的事實了,那以現在的利率一個月到底要繳多少錢呢?我們假設你買了台北市的房子,向銀行借了 800 萬元,設定貸款期限 30 年(沒有寬限期),並以一般房屋貸款「 本息均攤」的方式來計算,一個月最低大約需要繳 28,800 − 30,000 元,其中還不含申請房貸的費用以及其他貸款條件,且各銀行的利率也不盡相同,以下整理台灣幾個銀行房貸方案的最低利率(以各銀行房貸方案中利率最低者計算),以及每月償還金額給大家看!

升息後每個月要還多少錢?
(和 2023/3 升息前地板利率 1.935% 相比)

房貸銀行一般購屋貸款
最低房貸利率
每月預估
償還金額
升息房貸
多多少?
第一銀行2.06%29,810 元+500 元/月
台灣中小企銀2.078%29,883 元+573 元/月
合作金庫2.06%29,810 元+500 元/月
彰化銀行2.06%29,810 元+500 元/月
土地銀行2.06%29,810 元+500 元/月
兆豐銀行2.06%29,810 元+500 元/月
台灣銀行2.06%29,810 元+500 元/月
華南銀行2.06%29,810 元+500 元/月
中國信託2.06%29,810 元+500 元/月
國泰世華2.19%30,335 元+1,025 元/月
台北富邦2.2%30,376 元+1,066 元/月
資料來源:各銀行官網,(資料更新時間:2023/12/23)[註]實際利率仍以各銀行官方資訊為主

有資金需求時,房屋貸款是您最優先的週轉選擇!

當您需要一筆週轉資金,房屋貸款絕對是您應該優先考慮的首選!為什麼?因為房屋貸款與其他貸款方式比較起來,

三大優點:

  • (1)額度高
  • (2)利率低
  • (3)有寬限期

房貸:規劃額度高,無法提供完整財力辦理信用貸款時,房貸能助您週轉順利。

房屋貸款只是貸款的一種,不過房子很有可能是你所購買的最貴的東西,貸款機構為你提供購屋所需的現金,而你同意在一段時間內還本付息。

首先,房屋貸款的金額,通常會比其他貸款方式來得高。例如信用貸款,額度最多是您月收入的22倍。而房屋貸款,可以高達房價的八成,甚至可以貸二、三胎。如果您需要的資金額度比較高,運用房屋貸款來融資,比較能滿足需求。

第二,與其他貸款相比,房屋貸款是利率最低的一種,目前大約在年利率2%左右,甚至可以更低。您的貸款成本,會因此低很多。

第三,銀行針對房貸,大部分都會提供寬限期,少則一、二年,最長可以到五年。在寬限期內,只需繳利息,不需繳本金,這樣一來,對於您的資金週轉,會減輕很多壓力。

所以,當您需要一筆一、二百萬,甚至上千萬的資金,作為事業的週轉之用,或是用來投資,都可以優先考慮利用名下的房屋申請貸款,讓您的資產運用更靈活。

所以申請貸款的程序與買車或申請信用卡相比,需要付出更多精力。如何申請到足額的房貸、又要兼顧還款年限及利率,就是一門很大的學問

2024 最新房貸利率比較

升息、通膨樣樣來,想買房的你是不是被房貸壓力壓得喘不過氣?目前除了政府推出的青年首購貸款,目前各大銀行都有陸續針對不同購屋族群提供特殊的優惠房貸方案,符合資格者都可以以優惠的利率進行貸款!這裏彙整了幾個優惠房貸利率方案,供大家做參考:

銀行中國信託銀行台北富邦銀行永豐銀行玉山銀行國泰世華銀行第一銀行
優惠方案築巢優利貸Y世代蛋黃貸女人家房貸綠建築房貸優質客戶購屋貸款以房養老安心貸
適用對象中央及地方各機關、公立學校編制內員工公營事業機構編制內員工40 歲以下薪資年收大於新臺幣 100 萬元職業:
(1) 醫師、律師、會計師、建築師
(2) 任職企業屬「台灣證券交易所臺灣高薪酬100指數」成分股,且非屬特定行業獎佣金制業務人員
雙北地區 10~15 坪不限男女,但女性有減碼優惠擔保品有財團法人台灣建築中心認可的「綠建築標章」專業人士:醫師、律師、會計師、建築師、精算師、不動產估價師、引水人、驗船師、法官、檢察官公、教、公營事業正式員工符合本行優良企業定義員工本行既有往來優質客戶年滿 60 歲具行為能力本國國民
房貸利率2.06% 起2.15% 起2.09% 起2.1% 起2.19% 起2.32% 起
貸款成數85%80%85%70~80%80%無資訊
貸款年限35 年40 年40 年20年30 年20 年
寬限期5 年無資訊3 年無資訊無資訊無資訊
相關費用0 元5,000 元5,000~
12,000 元
3,000 元5,000~
20,000 元
5,300 元
資料來源:各銀行官網(資料更新時間:2023/12/23)

升息對房貸利率的影響?

央行升息對房貸有什麼影響呢?這裡我們直接舉例說明。假如你申辦了 A 銀行的指數型房貸,此房屋貸款的最終利率是用「中華郵政一年期定存利率」作為基準。假設當初你核定貸款時看到的房貸利率=基準利率 0.85 % +個人加碼利率 0.5 % = 1.35 % 。但這個利率數字是建立在你要還款的 30 − 40 年間,都沒有利率改變的情況。如果此時中華郵政調升一年期定存利率到 0.975 %(央行升息半碼),代表你的房貸利率,從此開始不再是 1.35 %,而是 1.475 %(基準利率 0.975 % +個人加碼利率 0.5 % )。

也就是說,你現在看到的購屋貸款利率,不一定是你未來繳的利率。可能寬限期過後,利率已經大不相同,你所需要付的利息比你原本以為得更多。當然也是會有設定調整上限的方案,這種就會比較有保障,不至於無限上綱。

房貸項目房貸銀行2023/3
升息前利率
2023/3
升息後利率
2023/8
補貼後利率
青安貸款台銀、一銀、合庫等 8 家公股銀行一段式利率:
1.90%
一段式利率:
2.025%
一段式利率:
1.775%
二段式利率:
・前 2 年 1.69%
・第 3 年起 1.99%
二段式利率:
・前 2 年 1.815%
・第 3 年起 2.115%
二段式利率:
・前 2 年 1.565%
・第 3 年起 1.865%
築巢優利貸
(公教房貸)
台銀、中信銀1.935%2.06%2.06%

房屋貸款利率申請攻略!

既然無法阻止央行可能繼續升息的風險,但又有購買房屋的需求要怎麼辦呢?這時只能從自己的信用做起了!如果能利用以下房貸利率加分條件,為自己的房貸條件加分的話,就能在升息環境中獲得相對優惠的利率、貸款條件,減輕購屋貸款的龐大壓力,讓我們一起來看看有哪些加分項目吧!

房貸利率申請攻略(一):優秀的信用紀錄、與互動頻繁的銀行申貸

房貸利率的加碼利率會參考申請人的信用記錄去做評分,所以如果你平時有按時繳清帳單、不隨意剪卡,或是沒有什麼個人負債的話,對銀行來說都算是有比較優良信用紀錄的人。除此之外,申請銀行貸款時,銀行會審核你的「聯徵紀錄(記錄個人與金融機構間發生過的信用往來的紀錄)」,所以要特別注意, 3 個月內聯徵查詢次數盡量不要超過 3 次,否則銀行會覺得你是資金需求高的高風險用戶,信用評分容易被扣分喔。

除了擁有優良的信用紀錄可以幫自己的申貸條件大加分之外,選擇與自己互動較為良好、頻繁的銀行申貸,像是有固定薪轉紀錄、定期繳納信用卡帳單等等的互動都包含在內,如此一來就可以大幅地提升爭取到較低房貸利率的機會唷!

房貸利率申請攻略(二):穩定的工作狀況及收入

想要取得優惠的房貸利率,穩定的工作及收入條件是重要的,建議可以提交半年內的薪轉存摺、財產清單、扣繳憑單等證明自身有穩定的還款能力。

房貸利率申請攻略(三):房屋條件良好

銀行會依據房屋鑑價的結果決定最終的房貸成數和房貸利息,所以如果房屋位在精華地段,屋況良好或是屋齡較新,都會比較容易取得較爲優惠的房屋利率喔!

  1. 精華地段
    位於市中心蛋黃區或是未來預計整體開發的地區上。
  2. 市場價值
    銀行在核貸前通常會要求提供房屋的實際成交資訊,或者是自己主動查詢實價登錄的交易紀錄,如果房屋價值高的話,會比較容易取得優惠的利息以及較高的房貸成數喔!
  3. 屋況、屋齡
    房屋的整體狀況也常常會是銀行決定核貸成數、貸款利率的重要條件,包含格局、坪數及屋齡等等。如果屋齡超過 50 年以上,因為房子折舊情形較嚴重,所以對於銀行有較高的風險,就會導致核貸的房貸利率較高。

房屋貸款銀行估價的要點

銀行風險評估的目的是要以將來他們萬一要法拍你這間房子時,會以好脫手為考量。
主要的考量點如下

房屋所在的地段:

地段很重要,地段會決定房屋基本價值,與房子周遭地區實價登錄行情高低,這才是會銀行估價的最主要關鍵。在靠海邊的房子也會考量風化的因素

房子的年份:

房子越老,建物的耐用年限和殘餘價值越低,年份太久例如是40年或是50年的房子時,銀行可能會只評估土地的價值因為房子殘餘價值越低會影響以後拍賣的價格。

房子的建築方式:

老式的加強磚造與後來的鋼筋混凝土(RC構造),鋼骨鋼筋混凝土,(SRC構造),鋼骨構造(SS構造 ),安全性和價值當然不同。

土地持有面積的價值:

房子會折舊,但土地不會,就算把房子拆了還能照市價賣土地坪數。大樓持有的土地面積較小,透天持有的土地面積相對較多,價值也比較高。

內部屋況:

有些老房子有重新整修或裝潢過(老舊的裝潢不算),這部分銀行也會進去看真實屋況做考量。

只是裝潢用材上對估價加分不大,對好不好脫手加分比較大。有些人會號稱花了上百萬裝潢,銀行估價不會把裝潢費完全加在估價中的。

周遭嫌惡設施:

例如臨近廟宇、靈骨塔、墓地、高壓電塔、正對高架道路、路沖、陽光屋、無尾(死)巷、近聲色場所、 電塔、電箱、殯葬、工廠、路衝等等,這是會扣分的設施。

嚴重瑕疵:

例如海砂屋、輻射屋、公告危樓等等,將來超難脫手,銀行承貸的意願也會大幅減低。

如果是小套房產品,除非總建坪達到15坪以上,否則一般銀行也不太願意承做貸款。

項目判斷依據考量因素
區域房屋所在地是否為鬧區, 交通樞紐 (如捷運站等)區域及地段是主要重點
房子實際用途自住、商用、他人使用、出租、空置自住的貸款成數會較好
屋齡會以此研判房屋折舊狀況,目前都會區的房屋,銀行有放寬屋齡限制通常銀行會有屋齡+貸款年限,不逾一定年份的限制,屋齡過老也可能不予承作
屋內狀況或是裝潢若有裝潢,估價會提升一些屋況也是銀行估價的考慮點,基本裝潢、水管線路是否過於老舊,有裝潢坪價平均可多2~3萬
交易及異動狀況買賣頻繁研判是否為投資客的案件,若是投資客,估價會較保守
房屋增建的性質頂樓加蓋或是露台陽台外推因有產權不清的問題,銀行估價通常不會計入
附近的市場行情所在區域相同建物的成交行情參考實價登錄網站或是仲介成交行情等
建物是否瑕疵是否為凶宅、分割套房等特殊擔保品? 未來處分風險否過高估價會較一般市場價格還要來得低、甚至不予承作
小套房或是陽光屋是否非規格化產品?未來處分風險可能過高非規格化或15坪以下的套戶可能不予承作

總而言之,專業鑑價人員會根據此處的土地規劃、管制與使用現況、災變、未來發展趨勢、房地供需、環境變遷、人口及居民習性、公共設施、交通運輸、金融市場以及上述眾多角度,進行全面性且嚴格保守的評估。

每個人的房屋座落地與鄰近設施各有不同,是沒辦法一下子就確切的告訴您,您的房子可以貸到多少錢?

房貸利率申請攻略(四):提供保證人或擔保品

銀行決定貸款人的房貸條件時,最先考量的當然是銀行收款的風險,所以如果你的申貸條件對於銀行來說風險越低,那可以獲得的貸款條件當然也會越優惠!除了自身擁有良好的信用、收入條件,貸款人還可以透過提供「保證人」或是「擔保品」,來為自己的貸款條件加分。

保證人的部分,多數銀行為了避免貸款人「借名登記(俗稱的人頭)」,經常會規定保證人必須是二等親以內的親屬:而擔保品的部分,則是包含諸如自己或是父母名下的不動產。

房貸利率申請攻略(五):購買額外的房貸壽險

部份銀行會要求貸款人搭配加購「房貸壽險」,來提高自己的房貸成數。房貸壽險是用於保障銀行回收款的一項保險機制,如果投保人若不幸身故,房貸壽險的理賠金將會以償還房屋貸款為優先。所以對於銀行來說,回收款項的風險相對比較低,想當然爾,也會比較願意提供高一點的貸款成數給貸款人囉!

不過要特別注意,房貸壽險就像一般保險一樣,都需要額外繳交保費,所以貸款人除了背負原有的房貸、人身保險之外,還要再額外負擔房貸壽險的費用。如果想要透過加購房貸壽險提高自己的貸款條件,記得要在申辦前先衡量自身的財務能力是否能夠負擔喔!

房屋貸款方案內容說明

項目房屋貸款
貸款條件1.年滿18至65歲之國民
2.房子坪數15坪以上(北市12坪以上)
3.三年內無拒絕往來、呆帳、逾催或半年內有強制停卡者;
但若已清償者則視個人情況辦理。
貸款額度貸款金額視房屋市值估價而定。
一般可貸8成左右
貸款年限1-40年 本利攤還型:最長40年,
提供最長3年的繳息寬限期(依個人情況而定) ,
寬限期內只還利息不用攤還本金,讓您還款更輕鬆。
貸款利率1.8%~2.5%  (本貸款利率需視借款人相關條件而有不同 )。
檢附文件雙證件(身份證+健保卡或駕照)
收入證明
在職證明
戶籍謄本
土地建物所有權狀
如果是要轉貸需提供房貸最近一年繳款明細
(存摺封面及內頁記錄或繳款收據或銀行對帳單)
對保所需文件房貸合約書,裡面會載明貸款金額、地址、房貸利率與年期
抵押權設定同意書
撥款委託書
土地、建築改良物抵押權設定契約書
金融扣款委託書
火險地震險購買
相關事項三年內有拒絕往來、呆帳、逾催或
半年內有強制停卡者無法申請;
但若已清償者則視個人情況辦理。
*以上推薦之銀行核發金額與利率依個人條件有所不同
※銀行保留核貸與否之權利

房屋貸款條件

  • 年齡:年滿18-65歲的國民皆可
  • 屋齡:最好不超過30年
  • 房屋類型:住宅、店面、別墅、房改房、套房 。 銀行眼中的嫌惡設施:臨近廟宇、靈骨塔、墓地、高壓電塔、正對高架道路、路沖、陽光屋、無尾(死)巷、近聲色場所等等。
  • 抵押物的要求:兩證齊全,產權明晰,無產權糾紛,且能上市進行交易 。
  • 信用要求:近兩年內連續逾期不超過3次或累計逾期不超過6次 。

6個方法做好購屋貸款規劃

  1. 長期固定在一家銀行交易,貸款時有機會爭取到低利率、高額度。
  2. 房子本身的條件,決定大概可貸的金額與成數 地點地段佳,抗跌性相對強、轉手性佳。
  3. 貸款人的條件,決定最終額度及利率,盡量證明自己的還債能力佳,例如提出薪資單、扣繳憑單、存款證明等等。
  4. 提供保人或擔保品,可提高貸款成數及核准機率,若前述方式評估的貸款額度不夠高,也可自行提出連帶擔保以加強核貸條件,例如能提供擔保人願意擔保。
  5. 搭配其他種類信貸,另類增加貸款額度。
  6. 提高貸款利率,縮短攤還年限。

房貸還款期越長,銀行賺越多嗎?

近年來的銀行房貸還款期間設在 30 年、 40 年以上的比比皆是,為什麼銀行在低利率時代,反而想要拉長還款期間呢?從剛剛的說明我們可以知道,房貸利率並不會永遠像這樣歷史低點,是有可能隨時間調升的。如果再搭配上最一開始提到的「 還款期數延長 」,是不是嗅到什麼不尋常的味道?

沒錯!當銀行開始把貸款年份拉長,看起來像是幫大家減輕每個月所要支付的壓力,其實不全然如此!拉長大家的還款期間或免付本金的寬限期,對銀行來說主要目的有 3 個:

  1. 可以幫銀行收入更多的利息
  2. 較有機會等到利息調升時機
  3. 可以讓民眾感覺比較負擔得起貸款,進而願意買房、貸款

透過這樣的一個迴圈,讓銀行、放貸機構在過程中賺飽飽,而身為待宰羔羊的你,也因為看到一堆數字被沖昏頭,腦袋一熱就簽下去了。以為自己賺到,殊不知多付了一大筆辛苦錢。

延伸閱讀:在通膨的時代,5個方法讓你的高房貸壓力可以降低?

房貸利率
2023政府房屋貸款補助 房貸必看!如何獲得高額度低利率房屋貸款?還款年限再延長?

房屋貸款利率最新消息!央行暫緩升息!

央行暫緩升息!房貸利率卻降不下來?

在經過五度升息後,央行決定將暫緩升息!主要原因是下半年國內通膨緩步回降,沒必要再透過升息打擊通膨,也怕持續升息影響經濟成長。

然而,暫緩升息也讓房貸利率終止了長達一年半的連續走揚,五大銀行 2023 年 8~10 月新增房貸利率為 2.091%~2.077%,對比前四個月利率已有所下降,雖然下降幅度並不明顯,但配合青年首購、公教房貸、自購住宅貸款利息補貼等政策利多,房貸族的還款壓力也有緩緩被降低的情勢!

央行五度升息!

中央銀行在 2023 年 3 月 23 日理事會後,決議再次「升息半碼( 0.125 個百分點)」,這是 2022 年至今第五度升息(目前已累計升息 3 碼!),升息消息一出就引起民眾們熱烈的討論!

如果以央行 2023 年 1 月公布的五大銀行平均房貸利率 1.953% 來計算,2023 年房貸地板利率將突破 2%大關來到 2.078% !這也代表著購屋族、房貸族們間上的沈重日益加重!

根據大家房屋的比較,假設同樣貸款 1,000 萬元、以 30 年期本息攤還(無寬限期),以升息前 1.953% 的房貸利率計算,每月還款金額約是 36,727 元,但這次升息後,利率若上升至 2.078% ,每月還款金額就會提高到 37,353 元,一年平均要多繳約 7,512 元!如果和 2022 升息前的 1.378% 相比,原先每月還款金額只要 33,930 元,升息三碼後每月要多繳 3,423 元,每年就增加 41,076 元,等於一般民眾要多支付將近一個月甚至超過一個月的薪水!!!!

延伸閱讀:2024房屋貸款利率總整理-房貸種類&增貸需求1次解析

房屋貸款
shutterstock 1100705645 房貸必看!如何獲得高額度低利率房屋貸款?還款年限再延長?

房屋貸款流程6大步驟

第一步:選擇房貸方案申請

先確定你的房屋貸款產品,才有辦法往下進行申請流程,一般在買房的時候,都會建議找與仲介配合的銀行,申請上會比較順暢,但也可以自己多方比較各家的房屋貸款,如果是自己找銀行,就會建議找常來往的銀行,他們掌握你詳細的資料,對於申辦流程上也較有利;或是申請政府的內政部自購住宅貸款、青年安心成家貸款。

延伸閱讀:自購住宅貸款安心成家貸款

第二步:房屋鑑價(2~4 個工作日)

當銀行受理你的申請後,就會針對房屋進行「鑑價」,一般鑑價會看房屋坐落區域、生活機能、坪數、屋齡、屋況等,鑑價完畢後回報可以貸款的額度,自住宅通常最高是貸款 8 成左右。當銀行確認房子的價值後,就要正式開始跑房屋貸款的申辦程序了。

第三步:聯徵、審核(1~3 個工作日)

雙方對於貸款的額度沒問題,銀行就會請你貸款申請書、聯徵同意書、填寫基本資料、繳交財力證明書,最好可以提供對你有利的財力證明,讓銀行放心貸款給你。收到資料後,銀行會根據資料、聯徵信用綜合評估最後的房貸成數、金額、利率以及寬限期。

要注意的是,這期間最好不要有任何欠款、延遲繳款的狀況,包含信用卡、其他貸款等,銀行畢竟是要借錢給你,一個財力狀況不好,常常不還錢的人,銀行無法相信你可以如期把錢繳出來,所以這部分也要特別注意。

第四步:照會與簽約對保(1~2 個工作日)

恭喜你!已經走到流程的尾聲了!在這一個步驟,銀行會進行照會與簽約對保。所謂的照會,就是銀行會打電話給你,再一次跟你確認個人資料、貸款的資金、貸款的目的等等,主要來查驗你的資料是否屬實,通常只要你回答的與當時填寫的資料一致,基本上就不會有太大問題,如果都沒有問題的話,辦理人就會跟你約簽約跟對寶的時間。

而簽約對保指的則是,你(借款人)與保證人,帶著證件印章,到銀行簽約、確認房屋貸款的細節,包含金額、年限、利率,辦理人員也會向你說明如何繳款等等,這一個部分要非常仔細,因為合約內容都會列在這裡面,對保的時候務必再三確認,如果有疑慮、不清楚的地方,或是想了解能否提前償清等等,可以在這時候向辦理人員請教。

第五步:不動產抵押權設定(1~2 個工作日)

簽約過戶後,要帶著建物及土地權狀正本去地政事務所,辦理不動產抵押權設定,將抵押權設定金額為房貸金額的 1.2 倍,而銀行還會辦理火險及地震險,不過保險的部分就要你來負責繳納,一年一次直到貸款繳完。不用太擔心,因為這部分通常都會請代書來處理,如果不知道怎麼做,就放心交給代書吧!

房屋貸款在設定時為什麼需要設定貸款金額的1.2倍呢?

多設定二成是因為擔心未來若借款人無法正常繳款時,有衍生的違約罰款、違約利息及向法院聲請強制執行等費用..等等產生,若債權銀行要拿回本金,必須經過拍賣程序,這期間所衍生的利息違約金費用就會從這二成中去計算,優先受償金額不能超過設定金額,依實際金額計算,銀行並不能直接全部。

第六步:撥款(1~2 個工作日)

當不動產抵押權設定完成後,就可以確認交屋時間並撥款了,撥款後代表你跟銀行的契約已經開始生效,記得每個月都要按時繳款,以免影響到聯徵信用評分,導致往後要申辦信用卡、辦理其他貸款會比較困難。

房屋貸款成數不足怎麼辦? 這 7 種房子不能碰!

1.非市中心、屋齡老的房子

大家知道台灣有將近 47% 的房子屋齡超過 30 年,尤其以台北市比例最高。老房子的優點是價格相對便宜,而且因為公設比低,所以使用坪數比較實在。不過,在貸款的時候,如果屋齡太高,接近或超過 40 年,尤其是加強磚造的房子,除非地點很好,不然 房屋貸款成數 可能就會被砍,甚至有些銀行可能不承作貸款。

大家可能好奇,為什麼市中心、屋齡高的房子銀行就願意貸款呢?

房地產=房子+土地,當屋齡越老,地段就越重要

首先,大家知道,房地產就是房子 + 土地,辦房貸時,是房子和土地 一起幫我們的貸款作擔保,當房子的殘餘價值隨著屋齡升高,在銀行的認定裡相對低時,就回歸到土地的價值,所以,對於屋齡老的房子,地段非常重要。

另一個原因是:都會區的房子就算屋齡高,買賣還是相對熱絡,對銀行來說,擔保價值比較高。

所以,如果你想買的房子屋齡在 30 年以上,甚至接近或超過 40 年,除非地點很好,不然,最好還是先問一下銀行貸款條件再出價,會比較安全喔!

2.非市中心的小套房

每家銀行對於套房的定義不一定相同,貸款條件也不同!

銀行對於套房的認定標準通常分兩種:有的銀行認為建物權狀坪數 (不含車位)< 15 坪 就算是套房,有的銀行則認為主建物 + 附屬建物(如:陽台)< 12 坪就是他們定義的套房。

對於套房的貸款,有些銀行不承作,或最高只有 5-6 成,但也有銀行,如果地點夠好的話,還是有機會貸到 8 成!

如果房屋貸款成數不足,在交屋之前,中間不夠的金額必須用現金!

很多人選擇小坪數套房的原因是因為預算考量,不過,如果你買的套房貸款只能 6 成的話,就算你買的是 10 坪的小套房,但因為只能貸款 6 成,你要準備的頭期款,其實跟正常 20 坪的兩房、貸款 8 成是一樣的。如果簽約前,本來希望可以貸 8 成,最後發現只能貸 6 成,在交屋之前,中間不夠的那 2 成就要用現金補足,不然,就會面臨違約、所有繳的錢可能都會被沒收的風險。

所以,在看小坪數的套房時,最好先問好貸款條件再決定!

3.工業住宅

所謂的工業住宅就是土地使用分區是工業用,但卻拿來當住家使用,這個就是工業住宅。

工業住宅有違規使用的風險,連帶影響貸款條件

工業住宅的價格通常是附近住宅的 7 成,不過,雖然它比較便宜,但是因為是違規使用,所以很多銀行不承作貸款,或是貸款成數也只能 6-7 成,如果你真的要買工業住宅,要記得抓高一點的頭期款,而且未來在賣的時候,買方一樣會面臨相同的問題喔!

4.地上權住宅

剛剛我們說房地產= 房子+土地。一般的產權是房子和土地都是我們自己的,就算是公寓或大樓,土地也都會有持份。

地上權指的就是:土地的產權是別人的,只是讓上面的房子設定地上權,除了付權利金之外,每年還要付地租給地主。

地上權分成:有建物產權、使用權兩種,兩種貸款條件不同,但每年都要付地租給地主,且有期限限制!

地上權分成兩種:一種是雖然土地是地主的,但至少房子是買方的。買方有房子的權狀,像是:信義計畫區有名的台北花園,這種的地上權物件,銀行雖然貸款成數通常 6-7 成,但至少還能貸款。

另一種地上權則是:不只土地是地主的,連房子都是建商的,買方只有房子的使用權。像是:台北的京站、華固新天地都是。所以在貸款的時候,建商再轉貸給買方。除了貸款成數 5-7 成之外,利率還會變高,一般房貸 1.3-1.5%,建商再轉貸給買方通常要 2.5% 以上。

上面兩種不管是哪一種,每年都要繳地租,而且地租越來越高。像剛剛說的台北花園,從 2003 年交屋到現在,地租漲了 2.5 倍。每年光地租就要繳 120-140 萬。

地上權都有期限,所以不管房子是產權還是使用權,時間到了都要跟地主重談,非常麻煩!要買之前一定要想清楚!

常見房屋貸款種類有那些?

1.購屋貸款-青年安心成家購屋優惠方案

年輕人在選擇房屋貸款時,政府其實有時候會有優惠的配套可以使用,如近幾年的財政部「青年安心成家購屋優惠貸款」,又稱「青安貸款」,也就是我們常稱的青年購屋貸款。

該貸款最高成數可貸 8 成,最高金額可達 1000 萬元,貸款年限 30 年內(含本金寬緩期 3 年)。還有租金補貼及前 2 年零利率的「購置住宅貸款利息補貼」。

青年購屋方案相對於一般的房貸有更多的減免,對於年輕人來說是一種減輕房貸壓力的好方案。而消費者在準備購屋時,尤其是首購族,也應該多留意中央政府及地方政府,有沒有相關的補助方案,以免錯失良機。

延伸閱讀:新青安房貸擴大補助!3大重點年省1.5萬利息!誰有資格、怎麼申請?

2.房貸增貸

房屋增貸的過程是:名下有一間房向銀行申請房屋貸款–>正常繳款一段時間後–>再次需要資金–>在次向同銀行提出房屋增貸需求–>成功申貸。

而房屋增貸的額度是:

  • 1.依照償還的本金
  • 2.房屋的價值
  • 3.個人條件

–>經銀行審核核准。

如果是確定要用房屋來進行增貸現金的工具,首先需要釐清的問題即為:『房屋本身的擔保價值,扣除房屋貸款餘額後、還剩下多少殘值(就是所謂的增貸空間有無)』。一旦確定房屋有殘值、殘值多寡後。進行申貸人的狀況評估。

建議應先對房屋進行初步估價與計算可貸金額;再來討論與解決借款人(與所有權人)的所面臨到的問題。

3.房貸轉貸

房貸轉貸就是將房貸從 A 銀行轉到 B 銀行。原因無非是考量資金周轉或是降低利息。 轉貸 時,銀行將為您的房屋重新鑑價,鑑價完需要比較各銀行的方案差異,找出合適的轉貸方案,才會滿足我們省息或資金需求或是重新提供寬限期 。

房貸轉貸條件:

  1. 目前房貸利率高:目前房屋貸款的銀行不肯調降利率, 且你的利率確實高於市場行情。
  2. 需要資金想增貸:需要增貸, 但目前貸款銀行不願意提供的或增貸額度無法滿足你的需求。
  3. 沒有寬限期或是貸款年限比較短時: 例如目前貸款銀行無法提供寬限期、增加貸款年限等等非利率成本及額度因素等等。
  4. 符合以上其一者, 且有找到其他行提供新的貸款方案, 經試算後確實划算就可以考慮轉貸。

4.二胎房貸

「二胎房貸」顧名思義,二順位貸款就是當一棟房屋在先前「已向銀行進行第一次房貸」之後,以原房屋,再向另一間銀行進行抵押貸款。這個時候,此房屋貸款的抵押設定出現了「第二順位的債權人」,是為房屋二順位貸款。

二胎房屋貸款 是除了房屋增貸、轉貸以外,利用自有不動產資產的貸款方法。

房屋二胎與一胎房貸、房屋增貸差在哪?

房屋貸款二胎跟一胎差異最大的在於貸款額度、利率、貸款年限,因此底下我們整理表格,讓你更加一目了然房屋二胎貸款與一胎貸款差別:

房屋貸款一胎(=一般房貸)房屋貸款二胎房屋增貸
債權順位承接單位債權為第一順位承接單位債權為第二順位與一胎房貸相同
風險
銀行審核  難易相對容易
額度最高市價8成最高300萬最高房屋殘值8成
利率1.5%-3%2.5%-18%1.4%-2.5%
年限可高達30年7-10年最高30年
申辦速度7-15天銀行5-7天民間1-2天6-14天
其他特色可抵稅有寬限期額度介於信貸與房貸之間無寬限期辦理後,需同時繳納房貸、增貸兩筆金額額度有限

相比於信貸,二胎房貸有著更寬鬆的放款標準及文件要求,而且貸款的金額也會較高;而如果消費者於房屋的增貸轉貸並不順利,或者急需資金,二胎房貸都會是值得考慮的貸款好方法。

房屋增貸 好選擇 - 二胎房屋貸款利率、優勢大解析

而若購屋後,面臨裝修、設計時資金不足時該怎麼辦?此時建議你可以選擇JJBANK的二胎房貸服務,扣除房子首次貸款金額後,針對剩餘價值進行借貸,解決你的資金需求。而新事貸相比其它管道的二胎房貸有什麼特色?下表帶你快速瞭解。

二胎借貸管道額度貸款成數貸款利率最長還款期限還款方式手續費
JJBANK二胎房貸500萬130%7%~14%12年本息均攤貸款金額1.5%+NT$15000
公股銀行300萬90%3.59%~14.66%10年本息均攤貸款金額1.5%+NT$15000~NT$35000
理財代辦視管道而定110%6%~36%視管道而定繳利息先後還本貸款金額5%~10%
民間當鋪無上限110%6%~36%7年繳利息先後還本貸款金額6%~10%
路邊當鋪無上限100%18%~30%5年繳利息先後還本貸款金額6%~15%
私人高利貸無上限無上限36%~300%不一定繳利息先後還本貸款金額50%~70%

由上表可知,二胎房貸可貸額度高、還款期限較長,手續費、利率合理且安全有保障,若有資金需求,推薦你可以選擇JJBANK諮詢二胎房貸

房屋貸款利率
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房屋貸款Q&A

房貸有什麼優勢

1.利率相對較低
提供房產作擔保品,銀行承擔風險小,便有機會得到較好的利率。
2.貸款期限較長
最長貸款期限可到30年。
3.貸款額度較高
最高額度可達房產評估價值的8成左右,視房產自身價值來定。
4.過件率相對高
提供房產作抵押物,對銀行來說放貸風險降低,過件率比信用貸款還要高許多。

房貸最高額度?

使用房子向銀行申辦貸款的額度可視房產自身價值來定,最高額度可達房屋鑑價評估價值的8成左右,若借款人需要貸較高的額度,則需要提供更高估值的房屋抵押。

房貸的利率如何計算?

房貸利率最低可爭取到2%起,利息的高低會依據您提供的條件與資料多寡而定,條件越好則利息越低。

信用狀況會影響房貸嗎?

會的,借款人申請房屋貸款時,若能提供其他財力證明作輔助,或是信用狀況良好,有利於快速申辦貸款,且貸款額度有機會提高,還可能獲得較低的貸款利率。

可以用父母的房子辦貸款嗎?

可以,若您是借款人,但是要貸款的房子是在您父母名下,也可以申請房貸,需先徵求父母同意,並且提供貸款所需相關資料,及房屋所有權人的同意書。

申辦房貸需要保人嗎?

基本上不需要提供保人,只需要提供房屋的相關資料,及貸款人的收入資料,就能夠申辦房屋貸款。

申辦貸款原來這麼簡單?

只要您自有房屋土地坪數不限、屋齡不限、房屋土地持分,不管個人信用不良、貸款延遲繳款紀錄、負債比過高、無收入證明、銀行債務協商、短期週轉資金、1小時估貸3天內撥款、急需資金當日撥款、寬限期、等各種銀行無法申辦的原因皆可辦理!

房屋貸款方案的選擇,一定要仔細評估,才能以合適的利率貸到期望的金額。另外,購屋完成後,若還有資金需求,JJBANK二胎房貸過件率高、撥款日快,且安全性高是你增加資金的好選擇,現在,就到JJBANK官網預約諮詢免費服務!

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找代辦公司申辦銀行貸款好嗎?

其實有好有壞,有好處當然也會有缺點,還是要看客戶是以什麼需求為出發點來尋求代辦的幫忙,例如:客戶為上班族,平時忙碌沒有時間、或對貸款知識一問三不知,那麼此時代辦公司的存在就是一大優勢;不過若您職業優秀收入高又穩定,那麼JJBANK建議您依照上述”挑選撇步”後自行向銀行送件,會比找代辦公司來的好喔!

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