買房最擔心的貸款成數不足怎麼辦!?

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下定決心買房,卻遇到貸款成數不足…

貸款成數不足怎麼辦?許多人出社會後辛苦的打滾多年,努力賺錢、力拼升官就是為了能夠實現終極目標 – 買一間屬於自己的房子,並且在未來能夠以小換大、越換越好;但是好不容易存到一定金額,開始看房才發現真正難的是『貸款成數』,因為無法預測自己的房屋貸款成數能貸到幾成,這關係到自己的頭期款到底要準備多少?萬一不夠怎麼辦?東拼西湊若湊不到,只能面臨貸款成數不足解約窘境?一定要知道的:哪些方法提高銀行貸款成數?以及 哪些方法可以湊足頭期款?

銀行房屋貸款,房貸額度難預估?

銀行房屋貸款複雜的點在於,除了表面的總價之外,最終成交價又會不一樣,以為用成交價試算房貸額度一定妥嗎?不!貸款成數是依照另一個價格「房屋鑑價」來計算!看中的房子值多少錢、能貸多少錢,全由銀行鑑價的結果決定,要是銀行鑑價太低,頭期款馬上比預估的金額要多個數十萬,舉個例子:

  • 成交價 900 萬的房子,假設可貸 7 成 630 萬,剩下頭期款需準備 270 萬;此時若銀行鑑價評估房子值 800 萬,一樣貸 7 成的情況下只能借 560 萬,頭期款一下子變成 340 萬,足足多了 70 萬!

三種購屋貸款,貸款成數評估

中古屋:房屋已經過至少 1 次轉手,或使用執照超過 3 年

預售屋:正在興建尚未完工、還沒取得使用執照,但預先銷售的房屋

新成屋:完工後還沒售出的預售餘屋,或 2 年內沒人住過的房屋

依照介紹,總價照順序排一定是預售屋 > 新成屋 > 中古屋,相對的貸款成數也是預售屋 > 新成屋 > 中古屋,但是預售屋因前期可分成好幾次付款,相對來說卻更容易入手。

預售屋貸款成數

雖然總價貴,但是貸款成數高,再加上預售屋通常是透過建商向配合的銀行貸款,通常可以貸到 8 成,如此自備款相對少很多,相當適合小資族,許多年輕的首購族群會鎖定預售屋,且蓋好之後是住進全新的屋子,不需考量管線老舊的問題。

預售屋缺點

1. 與想像空間有落差

銷售預售屋通常是經過接待中心,透過其展示樣品屋或模型,想當然在行銷階段會做得特別漂亮,以創造銷售佳績,但是成品真的跟模型一樣嗎?可能須保留一點空間。

2. 居住環境無法預測

預售屋無法透過事先看房子觀察左鄰右舍,也就無法推估附近鄰居的素質了,若剛好買在隔壁或樓上的鄰居較沒同理心,那又是另一風險了。

3. 需等待房屋蓋好

預售屋是預先銷售,因此還要等待建造與完工,申請執照、驗屋後才能交屋入住,現在疫情影響,加上缺工缺料,近幾年預售屋都有延後完工的趨勢。

新成屋貸款成數

新屋貸款成數通常會比較低一點,不過若物件位處優良或購屋人信用良好,也是有可能跟預售屋一樣是 8 成,通常抓 7 至 8 成左右;新成屋也算是新屋,且比起預售屋更快可以入住,在考量時還可以實際看屋,順便觀察周遭居住環境品質。

新成屋缺點

相對預售屋來說自備款需要準備高一點比較保險,適合資金比較充裕的民眾;且樓層、房型選擇會比較少。

中古屋貸款成數

銀行的房屋鑑價,會考量房子的增值空間、轉手難易度、購屋用途、周遭生活機能、學區等等,最重要的還有房子屋齡,通常貸款成數僅在 6 成至 7 成左右,再加上前一手屋主賣屋不可能虧錢,如此頭期款可能要準備多一點了。

中古屋缺點

看中古屋需要多查資料,並且多方比較,以免買到有問題的中古屋,也可能面臨管線老舊的問題,成數低需準備較多自備款

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深怕房屋貸款成數不足?善用「房屋鑑價試算」

相信大家已經了解用成交價計算頭期款會不太準確,但是我要怎麼知道銀行鑑價到底是多少呢?我看中的房子在銀行眼中的價值是多少呢?有以下幾種免費的鑑價方式可供參考:

1. 銀行鑑價

許多銀行的官網都有提供房屋智慧估價、秒估房貸的功能,只要輸入社區名稱或地址、房屋種類、幾樓幾坪、屋齡、車位等欄位,銀行內部鑑價資料會綜合內政部實價登錄系統計算,立刻知道房子在銀行眼中值多少錢!

  • 請注意:依照過往核貸經驗以及各銀行不同偏好,可能會讓鑑價結果在每間銀行有不同價格,JJBANK 建議您參考多間銀行的鑑價結果,抓平均值,更加準確!

2. 房仲業者實價登錄

房仲的網頁也擁有實價登錄系統,可供民眾查詢附近社區的成交行情,推估出房子價值。

3. 內政部-不動產實價登錄系統

內政部提供的登錄平台,記錄了全台灣房屋買交易的金額,以便民眾快速了解全台房屋買賣行情。

延伸閱讀:理財先理債!3步驟教你整理債務!

有哪些提升貸款成數的方法?

萬一試算過後,發現成數可能不夠,難道只能眼睜睜看機會溜走嗎?JJBANK 告訴您幾個提升成數的辦法:

1. 提供保人

提供保人對銀行來說可以有效降低風險,成數也可以因此而提高,但是保人的信用一定要是優良的,否則反而會扣分;另外,為了防止名義登記人實則背後為不當炒房買賣,保人現規定須為二等親內的親屬。

2. 提供擔保品

若您有其他房屋或高價值的財產,也可以提供當成擔保品,如此也是降低銀行風險,也可以提高成數喔!

3. 提早培養信用

若您預計未來有買房的打算,可以提前培養信用,假設您想申請 A 銀行的房貸,那您可以提早一年申請 A 銀行的信用卡,並定期消費且按時還款,是很好的養信用方式,但不可動用卡循以及預借現金;也可以每月將存款改存到 A 銀行,增加銀行往來。

4. 穩定的收入

銀行需要看到每月穩定的收入明細,若您的薪水為獎金另計、獎金發現金、整筆薪水領現、或是有其他固定投資收入,都建議一律在固定日期存入銀行,創造穩定現金存入,再領出花用。

5. 房貸壽險

這是專為買房貸款人提供的壽險,在申請房貸時,同時向銀行辦理房貸壽險,如此可以轉移房貸風險,若貸款人未來因任何意外導致無法繼續還款時,保險公司就會協助其申請理賠並使用專款償還房貸,有可能可以提高成數。

6. 建商配合的銀行

若您是購買預售屋,如此貸款成數一定不會太低,因為這是透過建商向銀行貸款,此為整批議價,通常也可以拿到很好的成數,中古屋不適用。

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房屋貸款成數不足,該如何解決?

若送件之後發現還是不夠,且通常此時已經簽約,這時候放棄等於毀約,斡旋金被沒收,還有可能付出總價 15% 的違約金,相當可怕,這時候的解決辦法:

1. 親友借款

這時候最好的方法還是向熟識親友借錢補足了,因為再怎麼樣利息也不會比外面借錢高,若您有需求借錢,記得雙方寫清楚合約,再好的親友也要互相保障對方的權益。

2. 房貸附加信貸

有的銀行可以提供房貸信貸一起配合的方案,如此可以提高成數,最高 9 成,不過後續還款就要注意,信貸部分的利率會比較高。

3. 信用貸款

也可以自行另外再辦理信貸,補足金額,信用貸款銀行與民間都有,民間的利息會比銀行略高,也要記得無擔保信用貸款有月收入 22 倍的限制。

4. 汽車貸款

如果您名下擁有汽車,此時辦理車貸也是一個方法,車貸最高可貸到車子價值的 200%,相信有機會補足缺額。

5. 保單借款

如果您的保單有保單價值準備金,部分保險公司會提供一定額度的貸款方案。

房屋貸款試算

591房屋貸款試算器

從以上方式大概了解您的房屋行情價值後,再依照您房屋的類型,即可預估貸款房屋貸款成數,並能知道自己大概要準備多少頭期款。

但是房屋買賣不只是自備款要考慮,後續月付金也很重要,萬一月付金太高,會嚴重影響薪水收支平衡,與房屋鑑價評估相同,貸款月付金也是可以利用線上進行試算喔!幾乎所有銀行的官網都有此功能,點選月付金試算、或房貸月付金,輸入貸款金額、年利率、貸款期間、有無寬限期,即可試算出月付金!

另外,銀行房貸是否會足額,還要評估您每月的固定收入與固定支出,相當重要!

  • 舉例:〔每月的目前負債 + 未來房貸月付金 + $13000 (銀行認定最低每月日常支出)〕 * 1.3 = 每月須達到的固定收入
  • 試算: 廖廖每月信貸需支付 22,000,〔22000(信貸月付金) + 30000(房貸月付金) + 13000〕 * 1.3 = 84,500,也就是說,廖廖每月固定收入必須要有 84,500,房貸成數才能達到理想!

房屋貸款流程常見問題

小姊姊 買房最擔心的貸款成數不足怎麼辦!?

Q1. 房屋貸款辦理流程是什麼?

選擇房貸方案 > 鑑價 > 聯徵與審核 > 照會及對保 > 抵押權設定 > 撥款

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Q2. 房屋貸款辦理時有手續費嗎?有哪一些?

辦理房貸有手續費,包含帳管費、鑑價費、開辦費、徵信費、書狀費、謄本費、代書費、抵押權設定費、火險、地震險等。

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Q3. 房屋貸款照會通常會問什麼問題?

詢問申貸者的基本資料、工作狀況、收入狀況、貸款的用途與規劃。

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Q4. 房屋貸款通常撥款時間要多久?

不一定,最快可能隔日。

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Q5. 房屋貸款要準備哪些文件?

雙證件、印章、土地及建屋登記膳本、財力證明、買賣契約書影印本。
如有保證人:請提供保證人之身份證、印章、個人收入證明

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延伸閱讀:新青安房貸擴大補助!3大重點年省1.5萬利息!誰有資格、怎麼申請?

以上是簡單的買房最擔心的【貸款成數不足怎麼辦】!?的介紹,如果有您其他想要了解的事項,歡迎來電免費諮詢0800-000-953,或填寫線上表單,由專人為您服務。

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