銀行房屋轉貸攻略!金融達人帶你輕鬆掌握房屋轉貸的絕招

銀行房屋轉貸攻略
銀行房屋轉貸攻略

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這篇文章將帶您瞭解銀行房屋轉貸的相關內容,並且幫您掌握房屋轉貸的技巧。房屋貸款是購屋者償還銀行貸款的重要方式,而房屋轉貸則是將原有房屋貸款轉到另一家銀行或金融機構的貸款。然而,銀行房屋轉貸的步驟和注意事項,常常讓許多人感到複雜且無從下手。

銀行房屋轉貸妙方:利率降低,荷包有感

在利率波動的時代,房屋轉貸成為許多屋主理財的重要策略。銀行房屋轉貸是指將原有的房屋貸款轉移到另一家銀行或金融機構,藉此獲得更低的利率、延長還款期限或調整其他貸款條件。

利率降低,是房屋轉貸最直接的好處。當市場利率下降時,屋主可以透過轉貸將原先較高的貸款利率降低,進而減少每月的貸款利息支出,減輕財務負擔。例如,如果原先的房貸利率為 3.5%,轉貸後可將利率降至 2.99%,則每個月可省下約數千元的利息,累積下來可節省可觀的金額。

除了節省利息外,房屋轉貸還可以延長還款期限,減輕每月的還款壓力。當屋主面臨財務困難或收入減少時,可以透過延長還款期限的方式降低每月的還款金額,讓資金調度更為靈活。例如,將原先 20 年期的房貸延長至 30 年期,每月還款金額可能會減少約 20%,從而減輕當前的財務負擔。

此外,房屋轉貸還可以幫助屋主調整其他貸款條件,以符合個人的財務狀況和需求。例如,屋主可以選擇改變還款方式,如從每月一次還款改為每月兩次還款,以加速償還貸款本金;或者選擇增加或減少貸款額度,以滿足資金需求或整合其他債務。

銀行房屋轉貸:利率再調降,債務減輕

在當今經濟情勢瞬息萬變的時代,房貸利率的波動也成為許多屋主關心的課題。當房貸利率處於低檔時,正是轉貸的好時機。轉貸可以讓您以較低的利率重新貸款,從而降低每月還款金額,減輕債務負擔。以下是一些轉貸時可以獲得的優勢:

  • 降低利率:當房貸利率下降時,轉貸可以讓您以較低的利率重新貸款,從而降低每月還款金額。這筆節省的開銷可以累積成可觀的金額,讓您有更多的資金可用於其他理財目標,例如存錢、投資或清償其他債務。
  • 縮短貸款期限:在轉貸時,您可以選擇縮短貸款期限,這樣可以讓您更快償還貸款本金,從而減少支付的利息總額。縮短貸款期限還可以讓您更快累積房屋淨值,為退休或其他財務目標增加資產。
  • 增加還款靈活性:轉貸時,您可以選擇不同的還款方式,以滿足您的財務需求。例如,您可以選擇浮動利率貸款或固定利率貸款,或選擇不同的還款期限。靈活的還款方式可以讓您更好地管理您的財務,並避免因還款困難而導致違約。
  • 評估房貸選擇:轉貸也是一個評估您當前房貸選擇的機會。與銀行或貸款經紀人談談,以瞭解您有哪些轉貸選擇。通過比較不同的貸款產品和利率,您可以找到最適合您財務狀況的轉貸方案。

如果您正在考慮轉貸,一定要做一些功課,以確保您正在做出正確的決定。您可以與銀行或貸款經紀人談談,瞭解轉貸的利弊。您也可以使用轉貸計算機來估算轉貸的潛在節省金額。通過仔細考慮您的財務狀況和目標,您可以做出最佳的轉貸決定,並從中獲得最大的利益。

銀行房屋轉貸:精打細算,省錢有道理

銀行房屋轉貸除了可以降低利率減輕每月還款負擔之外,更重要的是,可以藉由轉貸來整合債務,將信用卡、信用貸款、汽車貸款等高利率的債務,轉換成一筆低利率的房屋貸款,不僅可以降低整體的利息支出,還能簡化還款流程,讓您在精打細算的同時,也能省下不少錢。

以下是一些精打細算利用房屋轉貸省錢的具體方法:

  • 選擇合適的轉貸方案:在轉貸之前,您需要貨比三家,選擇合適的轉貸方案,以獲得最低的利率和最優惠的還款條件。
  • 降低貸款金額:在轉貸時,您可以選擇降低貸款金額,以減少每月的還款額。如果您有額外的資金,也可以提前償還部分貸款,以進一步降低利息支出。
  • 延長還款期限:如果您目前每月的還款壓力較大,可以考慮延長還款期限,以降低每月的還款額。但須注意,延長還款期限會增加您支付的利息總額。
  • 選擇浮動利率貸款:如果您預期未來利率會下降,可以考慮選擇浮動利率貸款,以抓住利率下降的機會。但須注意,浮動利率貸款的利率可能會隨著市場利率的波動而變化,因此存在一定的利率風險。
  • 轉貸次數不宜過多:轉貸次數過多會增加您的貸款成本,因此在轉貸之前,您需要慎重考慮。一般來說,建議您在利率大幅下降或您的財務狀況發生重大變化時,再考慮轉貸。

通過精打細算,您可以利用房屋轉貸來省下不少錢,讓您的財務狀況更加健康。

精打細算利用房屋轉貸省錢的具體方法
選擇合適的轉貸方案貨比三家,選擇合適的轉貸方案,以獲得最低的利率和最優惠的還款條件。
降低貸款金額在轉貸時,您可以選擇降低貸款金額,以減少每月的還款額。如果您有額外的資金,也可以提前償還部分貸款,以進一步降低利息支出。
延長還款期限如果您目前每月的還款壓力較大,可以考慮延長還款期限,以降低每月的還款額。但須注意,延長還款期限會增加您支付的利息總額。
選擇浮動利率貸款如果您預期未來利率會下降,可以考慮選擇浮動利率貸款,以抓住利率下降的機會。但須注意,浮動利率貸款的利率可能會隨著市場利率的波動而變化,因此存在一定的利率風險。
轉貸次數不宜過多轉貸次數過多會增加您的貸款成本,因此在轉貸之前,您需要慎重考慮。一般來說,建議您在利率大幅下降或您的財務狀況發生重大變化時,再考慮轉貸。

銀行房屋轉貸:量身打造,符合需求

量身訂製的轉貸方案

每個人的財務狀況和需求不盡相同,因此在選擇銀行房屋轉貸方案時,一定要量身打造,才能獲得最適合自己的方案。首先,要考慮自己的還款能力,評估每月可負擔的還款金額,再選擇合適的貸款利率和還款期限。此外,還要考慮貸款用途,如果是為了償還高利率債務,則可以選擇較短的還款期限,以降低利息支出;如果是為了房屋裝修或子女教育等,則可以選擇較長的還款期限,以減輕每月還款壓力。

選擇合適的銀行和貸款產品

在選擇銀行房屋轉貸方案時,也要考慮不同的銀行和貸款產品。不同的銀行可能提供不同的貸款利率和還款方式,因此一定要貨比三家,選擇最優惠的方案。此外,也要考慮貸款產品的特色和優點,例如有些銀行可能提供免手續費、免鑑估費等優惠,有些銀行可能提供線上申請、快速審核等服務,這些都是要考慮的因素。

充分了解轉貸流程和注意事項

在辦理銀行房屋轉貸之前,一定要充分了解轉貸流程和注意事項。轉貸流程一般包括以下幾個步驟:申請貸款、審核貸款、簽署貸款合約、撥款等。在每個步驟中,都要注意相關的注意事項,例如在申請貸款時,一定要準備齊全相關文件,在簽署貸款合約時,一定要仔細閱讀合約條款,在撥款時,一定要確認貸款金額無誤等。此外,在辦理轉貸業務時,也可能會產生一些費用,例如手續費、鑑估費等,一定要提前瞭解這些費用,並在預算中做好安排。

銀行房屋轉貸:評估還款能力,掌握負擔

在銀行房屋轉貸的過程中,評估您的還款能力至關重要。透過評估您的還款能力,您可以確保自己能夠負擔新的貸款金額和還款條款,同時避免債務違約的風險。以下是評估還款能力時需要考慮的幾個關鍵因素:

1. 收入和資產:

  • 計算您的每月收入,包括工資、獎金、佣金、投資收入等。
  • 確定您的資產,包括儲蓄存款、投資、股票、不動產等。

2. 債務和支出:

  • 列出您的所有債務,包括房貸、車貸、信用卡債、個人貸款等。
  • 計算您的每月支出,包括房租或房貸、水電費、電話費、保險費等。

3. 債務收入比:

  • 將您的每月債務支付額除以您的每月收入,得到您的債務收入比。
  • 一般來說,債務收入比越高,您獲得貸款的難度越大,您所負擔的利率也可能更高。

4. 預算和儲蓄:

  • 制定一個詳細的預算,記錄您的收入和支出,確保您的支出不超過您的收入。
  • 建立一個儲蓄計劃,以便在發生意外事件時有足夠的資金應付。

5. 諮詢貸款專家:

  • 如果您對您的還款能力感到不確定,可以諮詢銀行的貸款專家。
  • 貸款專家可以幫助您評估您的還款能力,並為您找到最合適的貸款方案。

透過評估您的還款能力,您可以確保自己能夠負擔新的貸款金額和還款條款,同時避免債務違約的風險。在銀行房屋轉貸之前,務必仔細評估您的還款能力,以確保您能夠順利完成貸款申請並避免財務負擔。

銀行房屋轉貸結論

綜觀全文,銀行房屋轉貸是一項複雜且涉及多個層面的金融服務,需要借款人根據自身情況和需求,進行謹慎的評估和選擇。在選擇銀行房屋轉貸時,除了要考慮貸款利率、還款期限以及相關費用等因素之外,還需要充分考慮自身財務狀況和未來的經濟變化,做出適合自身情況的選擇,才能真正享受到銀行房屋轉貸帶來的長期利益。

若您正在考慮進行銀行房屋轉貸,建議在決策前比較各家銀行的貸款方案,並與金融專家諮詢,以確保做出最符合自身利益的選擇。透過審慎的評估和比較,選擇最適合自己的銀行房屋轉貸方案,不僅能減輕您的財務負擔,更能為您規劃更美好的未來。

此外,借款人還應充分了解銀行房屋轉貸的相關法律法規和政策,以確保自身權益得到保障。銀行房屋轉貸是一項重要的金融決策,借款人應在充分了解相關信息和評估自身情況的基礎上,慎重做出選擇。

延伸閱讀:2024房屋貸款利率總整理-房貸種類&增貸需求1次解析

房屋貸款
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房屋貸款流程6大步驟

第一步:選擇房貸方案申請

先確定你的房屋貸款產品,才有辦法往下進行申請流程,一般在買房的時候,都會建議找與仲介配合的銀行,申請上會比較順暢,但也可以自己多方比較各家的房屋貸款,如果是自己找銀行,就會建議找常來往的銀行,他們掌握你詳細的資料,對於申辦流程上也較有利;或是申請政府的內政部自購住宅貸款、青年安心成家貸款。

延伸閱讀:自購住宅貸款安心成家貸款

第二步:房屋鑑價(2~4 個工作日)

當銀行受理你的申請後,就會針對房屋進行「鑑價」,一般鑑價會看房屋坐落區域、生活機能、坪數、屋齡、屋況等,鑑價完畢後回報可以貸款的額度,自住宅通常最高是貸款 8 成左右。當銀行確認房子的價值後,就要正式開始跑房屋貸款的申辦程序了。

第三步:聯徵、審核(1~3 個工作日)

雙方對於貸款的額度沒問題,銀行就會請你貸款申請書、聯徵同意書、填寫基本資料、繳交財力證明書,最好可以提供對你有利的財力證明,讓銀行放心貸款給你。收到資料後,銀行會根據資料、聯徵信用綜合評估最後的房貸成數、金額、利率以及寬限期。

要注意的是,這期間最好不要有任何欠款、延遲繳款的狀況,包含信用卡、其他貸款等,銀行畢竟是要借錢給你,一個財力狀況不好,常常不還錢的人,銀行無法相信你可以如期把錢繳出來,所以這部分也要特別注意。

第四步:照會與簽約對保(1~2 個工作日)

恭喜你!已經走到流程的尾聲了!在這一個步驟,銀行會進行照會與簽約對保。所謂的照會,就是銀行會打電話給你,再一次跟你確認個人資料、貸款的資金、貸款的目的等等,主要來查驗你的資料是否屬實,通常只要你回答的與當時填寫的資料一致,基本上就不會有太大問題,如果都沒有問題的話,辦理人就會跟你約簽約跟對寶的時間。

而簽約對保指的則是,你(借款人)與保證人,帶著證件印章,到銀行簽約、確認房屋貸款的細節,包含金額、年限、利率,辦理人員也會向你說明如何繳款等等,這一個部分要非常仔細,因為合約內容都會列在這裡面,對保的時候務必再三確認,如果有疑慮、不清楚的地方,或是想了解能否提前償清等等,可以在這時候向辦理人員請教。

第五步:不動產抵押權設定(1~2 個工作日)

簽約過戶後,要帶著建物及土地權狀正本去地政事務所,辦理不動產抵押權設定,將抵押權設定金額為房貸金額的 1.2 倍,而銀行還會辦理火險及地震險,不過保險的部分就要你來負責繳納,一年一次直到貸款繳完。不用太擔心,因為這部分通常都會請代書來處理,如果不知道怎麼做,就放心交給代書吧!

房屋貸款在設定時為什麼需要設定貸款金額的1.2倍呢?

多設定二成是因為擔心未來若借款人無法正常繳款時,有衍生的違約罰款、違約利息及向法院聲請強制執行等費用..等等產生,若債權銀行要拿回本金,必須經過拍賣程序,這期間所衍生的利息違約金費用就會從這二成中去計算,優先受償金額不能超過設定金額,依實際金額計算,銀行並不能直接全部。

第六步:撥款(1~2 個工作日)

當不動產抵押權設定完成後,就可以確認交屋時間並撥款了,撥款後代表你跟銀行的契約已經開始生效,記得每個月都要按時繳款,以免影響到聯徵信用評分,導致往後要申辦信用卡、辦理其他貸款會比較困難。

房屋貸款成數不足怎麼辦? 這 7 種房子不能碰!

1.非市中心、屋齡老的房子

大家知道台灣有將近 47% 的房子屋齡超過 30 年,尤其以台北市比例最高。老房子的優點是價格相對便宜,而且因為公設比低,所以使用坪數比較實在。不過,在貸款的時候,如果屋齡太高,接近或超過 40 年,尤其是加強磚造的房子,除非地點很好,不然 房屋貸款成數 可能就會被砍,甚至有些銀行可能不承作貸款。

大家可能好奇,為什麼市中心、屋齡高的房子銀行就願意貸款呢?

房地產=房子+土地,當屋齡越老,地段就越重要

首先,大家知道,房地產就是房子 + 土地,辦房貸時,是房子和土地 一起幫我們的貸款作擔保,當房子的殘餘價值隨著屋齡升高,在銀行的認定裡相對低時,就回歸到土地的價值,所以,對於屋齡老的房子,地段非常重要。

另一個原因是:都會區的房子就算屋齡高,買賣還是相對熱絡,對銀行來說,擔保價值比較高。

所以,如果你想買的房子屋齡在 30 年以上,甚至接近或超過 40 年,除非地點很好,不然,最好還是先問一下銀行貸款條件再出價,會比較安全喔!

2.非市中心的小套房

每家銀行對於套房的定義不一定相同,貸款條件也不同!

銀行對於套房的認定標準通常分兩種:有的銀行認為建物權狀坪數 (不含車位)< 15 坪 就算是套房,有的銀行則認為主建物 + 附屬建物(如:陽台)< 12 坪就是他們定義的套房。

對於套房的貸款,有些銀行不承作,或最高只有 5-6 成,但也有銀行,如果地點夠好的話,還是有機會貸到 8 成!

如果房屋貸款成數不足,在交屋之前,中間不夠的金額必須用現金!

很多人選擇小坪數套房的原因是因為預算考量,不過,如果你買的套房貸款只能 6 成的話,就算你買的是 10 坪的小套房,但因為只能貸款 6 成,你要準備的頭期款,其實跟正常 20 坪的兩房、貸款 8 成是一樣的。如果簽約前,本來希望可以貸 8 成,最後發現只能貸 6 成,在交屋之前,中間不夠的那 2 成就要用現金補足,不然,就會面臨違約、所有繳的錢可能都會被沒收的風險。

所以,在看小坪數的套房時,最好先問好貸款條件再決定!

3.工業住宅

所謂的工業住宅就是土地使用分區是工業用,但卻拿來當住家使用,這個就是工業住宅。

工業住宅有違規使用的風險,連帶影響貸款條件

工業住宅的價格通常是附近住宅的 7 成,不過,雖然它比較便宜,但是因為是違規使用,所以很多銀行不承作貸款,或是貸款成數也只能 6-7 成,如果你真的要買工業住宅,要記得抓高一點的頭期款,而且未來在賣的時候,買方一樣會面臨相同的問題喔!

4.地上權住宅

剛剛我們說房地產= 房子+土地。一般的產權是房子和土地都是我們自己的,就算是公寓或大樓,土地也都會有持份。

地上權指的就是:土地的產權是別人的,只是讓上面的房子設定地上權,除了付權利金之外,每年還要付地租給地主。

地上權分成:有建物產權、使用權兩種,兩種貸款條件不同,但每年都要付地租給地主,且有期限限制!

地上權分成兩種:一種是雖然土地是地主的,但至少房子是買方的。買方有房子的權狀,像是:信義計畫區有名的台北花園,這種的地上權物件,銀行雖然貸款成數通常 6-7 成,但至少還能貸款。

另一種地上權則是:不只土地是地主的,連房子都是建商的,買方只有房子的使用權。像是:台北的京站、華固新天地都是。所以在貸款的時候,建商再轉貸給買方。除了貸款成數 5-7 成之外,利率還會變高,一般房貸 1.3-1.5%,建商再轉貸給買方通常要 2.5% 以上。

上面兩種不管是哪一種,每年都要繳地租,而且地租越來越高。像剛剛說的台北花園,從 2003 年交屋到現在,地租漲了 2.5 倍。每年光地租就要繳 120-140 萬。

地上權都有期限,所以不管房子

銀行房屋轉貸 常見問題快速FAQ

Q1:銀行房屋轉貸的利率如何計算?

銀行房屋轉貸的利率通常取決於以下幾個因素:原房貸利率、借款人信用評分、房屋貸款額度、房屋貸款期限、銀行政策等。不同的銀行可能有不同的利率計算方式,因此最好諮詢多家銀行以比較利率並選擇最優惠的利率。

Q2:銀行房屋轉貸的費用有哪些?

銀行房屋轉貸的費用通常包括:房屋評估費、房屋貸款申請費、房屋貸款手續費、房屋貸款管理費、房屋貸款保險費等。不同的銀行可能有不同的收費標準,因此最好諮詢多家銀行以比較費用並選擇最優惠的費用。

Q3:銀行房屋轉貸需要準備哪些文件?

銀行房屋轉貸通常需要準備以下文件:身份證明(身分證、護照等)、收入證明(薪資條、所得證明等)、房屋所有權證明(房屋所有權狀、不動產證明等)、房屋貸款餘額證明(原房貸銀行提供的證明)、房屋保險單等。不同的銀行可能有不同的文件要求,因此最好諮詢多家銀行以確認需要準備的文件。

常見房屋貸款種類有那些?

1.購屋貸款-青年安心成家購屋優惠方案

年輕人在選擇房屋貸款時,政府其實有時候會有優惠的配套可以使用,如近幾年的財政部「青年安心成家購屋優惠貸款」,又稱「青安貸款」,也就是我們常稱的青年購屋貸款。

該貸款最高成數可貸 8 成,最高金額可達 1000 萬元,貸款年限 30 年內(含本金寬緩期 3 年)。還有租金補貼及前 2 年零利率的「購置住宅貸款利息補貼」。

青年購屋方案相對於一般的房貸有更多的減免,對於年輕人來說是一種減輕房貸壓力的好方案。而消費者在準備購屋時,尤其是首購族,也應該多留意中央政府及地方政府,有沒有相關的補助方案,以免錯失良機。

延伸閱讀:新青安房貸擴大補助!3大重點年省1.5萬利息!誰有資格、怎麼申請?

2.房貸增貸

房屋增貸的過程是:名下有一間房向銀行申請房屋貸款–>正常繳款一段時間後–>再次需要資金–>在次向同銀行提出房屋增貸需求–>成功申貸。

而房屋增貸的額度是:

  • 1.依照償還的本金
  • 2.房屋的價值
  • 3.個人條件

–>經銀行審核核准。

如果是確定要用房屋來進行增貸現金的工具,首先需要釐清的問題即為:『房屋本身的擔保價值,扣除房屋貸款餘額後、還剩下多少殘值(就是所謂的增貸空間有無)』。一旦確定房屋有殘值、殘值多寡後。進行申貸人的狀況評估。

建議應先對房屋進行初步估價與計算可貸金額;再來討論與解決借款人(與所有權人)的所面臨到的問題。

3.房貸轉貸

房貸轉貸就是將房貸從 A 銀行轉到 B 銀行。原因無非是考量資金周轉或是降低利息。 轉貸 時,銀行將為您的房屋重新鑑價,鑑價完需要比較各銀行的方案差異,找出合適的轉貸方案,才會滿足我們省息或資金需求或是重新提供寬限期 。

房貸轉貸條件:

  1. 目前房貸利率高:目前房屋貸款的銀行不肯調降利率, 且你的利率確實高於市場行情。
  2. 需要資金想增貸:需要增貸, 但目前貸款銀行不願意提供的或增貸額度無法滿足你的需求。
  3. 沒有寬限期或是貸款年限比較短時: 例如目前貸款銀行無法提供寬限期、增加貸款年限等等非利率成本及額度因素等等。
  4. 符合以上其一者, 且有找到其他行提供新的貸款方案, 經試算後確實划算就可以考慮轉貸。

4.二胎房貸

「二胎房貸」顧名思義,二順位貸款就是當一棟房屋在先前「已向銀行進行第一次房貸」之後,以原房屋,再向另一間銀行進行抵押貸款。這個時候,此房屋貸款的抵押設定出現了「第二順位的債權人」,是為房屋二順位貸款。

二胎房屋貸款 是除了房屋增貸、轉貸以外,利用自有不動產資產的貸款方法。

房屋二胎與一胎房貸、房屋增貸差在哪?

房屋貸款二胎跟一胎差異最大的在於貸款額度、利率、貸款年限,因此底下我們整理表格,讓你更加一目了然房屋二胎貸款與一胎貸款差別:

房屋貸款一胎(=一般房貸)房屋貸款二胎房屋增貸
債權順位承接單位債權為第一順位承接單位債權為第二順位與一胎房貸相同
風險
銀行審核  難易相對容易
額度最高市價8成最高300萬最高房屋殘值8成
利率1.5%-3%2.5%-18%1.4%-2.5%
年限可高達30年7-10年最高30年
申辦速度7-15天銀行5-7天民間1-2天6-14天
其他特色可抵稅有寬限期額度介於信貸與房貸之間無寬限期辦理後,需同時繳納房貸、增貸兩筆金額額度有限

相比於信貸,二胎房貸有著更寬鬆的放款標準及文件要求,而且貸款的金額也會較高;而如果消費者於房屋的增貸轉貸並不順利,或者急需資金,二胎房貸都會是值得考慮的貸款好方法。

房屋增貸 好選擇 - 二胎房屋貸款利率、優勢大解析

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二胎借貸管道額度貸款成數貸款利率最長還款期限還款方式手續費
JJBANK二胎房貸500萬130%7%~14%12年本息均攤貸款金額1.5%+NT$15000
公股銀行300萬90%3.59%~14.66%10年本息均攤貸款金額1.5%+NT$15000~NT$35000
理財代辦視管道而定110%6%~36%視管道而定繳利息先後還本貸款金額5%~10%
民間當鋪無上限110%6%~36%7年繳利息先後還本貸款金額6%~10%
路邊當鋪無上限100%18%~30%5年繳利息先後還本貸款金額6%~15%
私人高利貸無上限無上限36%~300%不一定繳利息先後還本貸款金額50%~70%

由上表可知,二胎房貸可貸額度高、還款期限較長,手續費、利率合理且安全有保障,若有資金需求,推薦你可以選擇JJBANK諮詢二胎房貸

房屋貸款利率
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