5分鐘一次搞懂！二等親買賣房屋流程：代書費行情、稅費、相關費用及如何避贈與稅？

在台灣，房產交易不僅涉及大筆資金，還伴隨著繁複的法律程序和稅負問題，尤其是當事者為二等親時。本文將為您詳細解釋「二等親買賣房屋流程」，包括必要的代書費行情、稅費和相關費用，同時提供專業建議如何在法律許可的範圍內避免贈與稅。無論您是賣家還是買家，了解這些關鍵信息將幫助您做出更明智的決策。

當涉及到家族間的財產轉移，尤其是二等親間的房屋買賣，您可能需要面對包括契稅、增值稅及可能的贈與稅在內的多重稅費。此外，代書費用也是交易過程中不可忽視的一部分，合理規劃這些費用能夠顯著減少您的經濟負擔。透過這篇文章，您將學到如何合法節稅，並確保所有手續符合台灣當地法律規定。

二等親買賣房屋是什麼？

首先，我們來探討為什麼「二等親買賣房屋」這個議題需要特別關注。

根據《遺產及贈與稅法》第五條第六款的明文規定：

第 5 條
財產之移動，具有左列各款情形之一者，以贈與論，依本法規定，課徵贈與稅：
一、在請求權時效內無償免除或承擔債務者，其免除或承擔之債務。
二、以顯著不相當之代價，讓與財產、免除或承擔債務者，其差額部分。
三、以自己之資金，無償為他人購置財產者，其資金。但該財產為不動產者，其不動產。
四、因顯著不相當之代價，出資為他人購置財產者，其出資與代價之差額部分。
五、限制行為能力人或無行為能力人所購置之財產，視為法定代理人或監護人之贈與。但能證明支付之款項屬於購買人所有者，不在此限。
六、二親等以內親屬間財產之買賣。但能提出已支付價款之確實證明，且該已支付之價款非由出賣人貸與或提供擔保向他人借得者，不在此限。

這段條文表明，任何二親等以內的親屬間的財產交易，原則上都被視為贈與，並應徵收贈與稅。唯有在能夠證明交易金額實際已支付，且資金來源合法的情況下，才能豁免贈與稅。

除此之外，這類交易對房屋未來轉手時的取得成本也有重大影響，進而影響增值稅等稅負計算。因此，在進行親屬間的財產交易時，必須仔細評估和計算，以確定選擇的交易方式最為合適。

二等親買賣房屋的法律規定

在台灣，二等親之間的房屋買賣不僅是一項重要的財務交易，也涉及複雜的法律規範。了解這些法律規定是每一位涉及此類交易的人士必須面對的首要任務。以下內容將深入探討「二等親買賣房屋的法律規定」，包括對二等親的法律定義、交易過程中的法律限制，以及對此類買賣的特別考慮。

認識二等親的法律定義

二等親在台灣法律中通常指的是直系血親的祖父母、外祖父母與孫子女，以及兄弟姊妹。這樣的關係定義確保了買賣過程中的稅賦有特定的優惠或限制。了解這些關係對於計劃房屋交易的家庭來說，尤其關鍵，因為這會影響到稅費計算和法律責任。

根據《民法》親屬編的規定：

第 967 條

稱直系血親者，謂己身所從出或從己身所出之血親。
稱旁系血親者，謂非直系血親，而與己身出於同源之血親。

第 968 條

血親親等之計算，直系血親，從己身上下數，以一世為一親等；
旁系血親，從已身數至同源之直系血親，再由同源之直系血親，
數至與之計算親等之血親，以其總世數為親等之數。

第 969 條

稱姻親者，謂血親之配偶、配偶之血親及配偶之血親之配偶。

第 970 條

姻親之親系及親等之計算：
一、血親之配偶，從其配偶之親系及親等。
二、配偶之血親，從其與配偶之親系及親等。
三、配偶之血親之配偶，從其與配偶之親系及親等。

了解了上述的親屬關係後，只要畫出架構圖，再去數你與對象間的「直線」就可以算出親等啦！如果嫌麻煩也別擔心，來，下面都幫你整理好哩！

類型	關係	一親等	二親等
血親	血親	父母 子女	兄弟姐妹 祖父母 孫子女 外祖父母 外孫子女
姻親	姻親	血親之配偶 父之妻 母之夫 子媳 女婿	兄嫂、弟媳、姐夫、妹夫 祖父母之配偶 外祖父母之配偶 孫子媳、外孫子媳 孫女婿、外孫女婿
姻親	配偶之血親	公公婆婆 岳父岳母 配偶之子女	配偶之兄弟姐妹 配偶之(外)祖父母 配偶之(外)孫子女
姻親	配偶之血親之配偶	公公婆婆之配偶 岳父岳母之配偶 配偶之子媳 配偶之女婿	配偶之兄嫂 配偶之弟媳 配偶之姐夫 配偶之妹夫 配偶之(外)祖父母之配偶 配偶之(外)孫子媳 配偶之(外)孫女婿

二等親買賣房屋的法律限制

在台灣，二等親之間的房屋買賣，主要受到《民法》和《親屬繼承法》的規範。這些法律確立了買賣過程中必須遵守的程序和可能的稅務優惠。例如，二等親間的房屋買賣可能會被認為是為了避稅而設計的，因此稅務局會特別審查這些交易，以確保所有財務活動的透明性和合法性。

法律對於二等親買賣房屋的特別考慮

在設計二等親之間房屋買賣的法律框架時，台灣法律特別考慮到家庭成員之間的經濟支持和財產保護。例如，二等親間的房屋買賣不需繳納贈與稅，但仍需繳納契稅和土地增值稅。這類規定旨在幫助家庭成員間的財產轉移，同時確保稅收的合理徵收。

實際操作中的注意事項

在進行二等親之間的房屋買賣時，有幾個重要的實際操作步驟和注意事項：

1. 確認身份和關係：買賣雙方必須提供足夠的文件證明他們的身份和二等親關係。
2. 合法性審查：交易必須經過法律顧問的審查，以確保合同的合法性及符合所有相關法律規範。
3. 稅務評估：由專業會計師進行稅務評估，確保所有應繳稅費均按法律規定處理，避免未來可能的法律糾紛。

二等親之間的房屋買賣，雖然在法律上享有一定的便利和優惠，但仍舊需要遵循嚴格的法律程序。透過上述的深入解析，希望能為您提供關於此類交易的全面理解和實用指南。若您計劃進行這樣的買賣，建議與法律及稅務專家進行詳細諮詢，確保交易的順利進行。

代書費行情及計算方式

在台灣房地產交易中，代書費用是個不可忽視的部分，尤其是在二等親之間的買賣中，適當的處理這部分費用更顯得至關重要。本文將全面介紹代書費用的一般行情、在不同情況下的變動，以及如何選擇代書並合理談價，以確保讀者能在進行親屬間房地產交易時，做出最明智的決策。

代書費到底包含了什麼?

代書費原則上僅為代書幫客戶代辦的費用，例如買賣過戶、簽約費、貸款設定、贈與、分割、合併、繼承、分割繼承、拋棄繼承、限定繼承、申報贈與稅、申報遺產稅等代辦費用。

不包含土地增值稅、契稅、印花稅、房地合一稅、地政規費、法院規費、履約保證、價金信託等稅費用。

代書費用的一般行情

在台灣，代書費通常是基於房屋買賣、過戶等手續的復雜程度而定。一般而言，代書費用包括但不限於登記過戶、撰寫契約以及協助申請貸款等。對於一般的住宅買賣，代書費大概在新台幣10,000至30,000元之間，這個範圍依照房產的位置、價值及交易的複雜性有所不同。

不同情況下代書費的變動

代書費用會根據以下幾種情況有所變動：

1. 房產的地點和價值：位於大都市或房產價值較高的區域，代書費用可能會相對較高，因為這些區域的市場行情和手續複雜性較大。
2. 交易的複雜度：涉及多筆土地或建物、有租賃權或其他權利負擔的房產，需要更多的文件處理和時間，因此代書費會相應增加。
3. 特殊需求：如果交易過程中有特殊需求，如加急處理、涉及法律諮詢等，也可能導致代書費增加。

如何選擇代書並合理談價

選擇合適的代書並合理談價是確保交易順利進行的關鍵步驟。以下是一些實用的建議：

1. 尋找經驗豐富的代書：選擇擁有豐富經驗且信譽良好的代書，可以透過朋友推薦或在線評價來篩選。
2. 明確服務範圍：在初次會談時，應該明確代書將提供的服務範圍，包括所有預期的工作項目和任何可能的額外費用。
3. 比較不同代書的報價：獲得多位代書的報價，並比較他們的服務內容和價格，選擇性價比最高的選項。
4. 談判價格：不要害怕與代書談判價格，特別是當涉及大量的房產交易或長期合作時，通常有談判空間。

代書費由誰出呢?

• 一般買賣案件：買賣所有權移轉的代書費法律上並無規定由誰支付，依照習慣一般都是由買方支付。所以才會衍生出賣方再找二個代書(俗稱雙代書)來監管，當然該雙代書的費用必然是由賣方支付。
• 二親等買賣案件(假買賣)：這種案件名為買賣，實為贈與，也就是買賣價金賣方也會依照每年的贈與免稅額，逐年返還給買方，而買賣所有權移轉的代書費就沒有一定是由誰支付，完全依個案的狀況而定。
• 二親等買賣案件(真買賣)：既然是真的買賣，只是因為買賣雙方是親屬關係，本於買方雙方都是以買賣的本意來交易，所以大部分還是會依照一般買賣案件，由買方支付買賣所有權移轉的代書費。
• 繼承案件：由取得遺產之各繼承人協議共同支付。
• 拋棄繼承案件：例如拋棄繼承人為亡者之配偶、子女、兄弟姊妹，一般來講該代書費都會由被繼承人之配偶、子女來支付所有的費用而不會讓民法第1138條三順位的兄弟姊妹來支付。

代書費什麼時候支付呢?

• 一般來講，都在結案的時候才須要支付，這跟律師費恰好相反。
• 但如果較為複雜的案件，可能會須先支付部分的代書費。
• 規費非為代書費的一部份，規費的金額如果較大代書往往會預收規費，金額不大代書也常常自行先代墊。

代書費會有收據嗎?

• 一定會有收據，且收據內容還可能包含相關規費(登記費及書狀費)、法院規費、地政謄本費、戶籍謄本費、影印費、刻印章費及相關代書代墊之費用等。
• 建議消費者在案件正式開始執行前，先行向承辦代書索取報價單，一方面可以確認要委辦的事項，另一方面也可避免後續雙方對代書費有認知上的爭議。

買方代書費及稅費

以下是買方該負責哪些代書費及稅費介紹

買賣不動產代書費
「買」方		費用/稅費	備註
代 書 費	土地建物買賣移轉登記(過戶)	12,000元	以同一地政事務所管轄為限，一筆土地及一筆建物為一件，每增加一筆土地或一棟建物加收1,000元，多人另計。習慣上由買方支出此費用
	抵押權設定(如須房貸)	4,000 元/筆	以同一地政事務所管轄為限,一筆土地及一筆建物為一件，每增加一筆土地或一棟建物加收1,000元，多人另計。除購屋貸款外，如另有裝修貸款或投資貸款等，可能銀行會要求設定兩筆抵押權。
	買賣簽約費	2,000元	買賣雙方各出1,000元 每多一人加收1,000元(包含法定代理人)
	實價登錄	3,000元	買賣雙方各出1,500元
	海外授權協助	個案計價	買方人在國外，透過駐外館處授權辦理。
稅 費 or 其 他 費 用	契稅	幾百~幾萬元	稅額 = 建物契價 x 6%
	印花稅-建物	幾十~幾千元	稅額=建物契價 x 0.1%
	印花稅-土地	幾百~幾萬元	稅額=公告土地總現值 x 0.1%
	地政規費(過戶)	幾百~幾萬元	規費=(申報總地價+建物契價)x0.1%
	地政規費(房貸設定抵押權)	幾百~幾萬元	規費=借款金額x1.2×0.1%
	房貸手續費	各家銀行不一
	履保專戶費用	3500元~幾萬元	買賣總價 x 萬分之6買賣雙方各出一半
	火險及地震險(如有房貸)	幾百~幾千

賣方代書費及稅費

以下是賣方該負責哪些代書費及稅費介紹

買賣不動產代書費
「賣」方			費用/稅費	備註
代 書 費	買賣簽約費		2,000元	買賣雙方各出1,000元 每多一人加收1,000元(包含法定代理人)
	實價登錄		3,000元	買賣雙方各出1,500元
	抵押權塗銷(原房貸)		2,000元/筆
	申報贈與稅(二親內之買賣)		5,000 元	二親等買賣視為贈與，所以須向國稅局證明付款金流，確認非屬贈與而為真實買賣。賣方如為兩人以上，申報贈與稅之代書費＝5,000 x 賣方人數
	申報房地合一稅(如為新制)		3,000元起
	重購退稅(土地增值稅)		5,000元起
	重購退稅(房地合一稅)		5,000元起
	海外授權協助		個案計價	賣方人在國外，透過駐外館處授權辦理。
稅 費 or 其 他 費 用	土地增值稅		幾千~幾百萬元	自用(一生一次、一生一屋)，稅率=10%一般，稅率=20%、30%、40%免費試算服務，須提供土地相關資訊給代書(電話或Line)
	履保專戶費用		3500元~幾萬元	買賣總價 x 萬分之6買賣雙方各出一半
	所得稅	財產交易所得稅(舊制) ~無法取得原始取得成本~	0元~幾十萬元	105年1月1日以前取得之房地不受實際買賣價格所影響財政部每年會公布交易所得之行政區比例所得併入交易次年度之綜合所得
		財產交易所得稅(舊制) ~可得原始取得成本~	0元~幾百萬元	105年1月1日以前取得之房地已以出售時的房地比為依據所得併入交易次年度之綜合所得
		房地合一稅(新制)	0~幾百萬元	105年1月1日以後取得之房地土地也須納入計算過戶後30日內要完成申報

代書業務收費標準

所有代書業務收費標準 – 代書費行情-參考表 過戶費
項次	承辦業務	代書費用	備註
1	繼承相關登記 (含遺產稅申報) 1.一般繼承 2.分割繼承 3.公同共有繼承 4.遺囑繼承 5.遺贈登記	16,000元	• 以同一地政事務所管轄為限,一筆土地及一筆建物為一件,每增加一筆土地或一棟建物加收1,000元,多人另計
2	實物抵繳(不動產)	個案報價
	存款抵繳
	股票抵繳
3	拋棄繼承	6,000元	• 多一人拋棄繼承加收800元
4	限定繼承	12,000元
5	選任遺產管人或改定遺產管理人	20,000元起
6	遺囑執行人登記	3,000元
7	代辦聲請監護宣告	20,000元起
8	代辦選任特別代理人	15,000元
9	土地建物買賣移轉登記	12,000元
10	買賣簽約手續費	2,000元	買賣雙方各收1,000 元
11	抵押權設定登記	4,000元
12	抵押權塗銷登記	2,000元
13	他項權利變更登記	4,000元
14	他項權利移轉登記	4,000元
15	預告登記	5,000元
16	贈與登記(一般贈與、夫妻贈與) (含贈與稅申報)	16,000元
17	二親等買賣移轉登記 (含贈與稅申報)	22,000元起
18	剩餘財產分配請求權登記	18,000元
19	信託登記	12,000元起
20	塗銷信託登記	12,000元
21	土地鑑界、建物測量	6,000元
22	土地、建物合併	6,000元
23	權狀補換發登記	3,000元
24	遺囑規劃代擬	12,000元起
25	公證或認證	3,000元起
26	重購退稅 (土地增值稅或房地合一稅)	5,000元起
27	房地合一稅申報	3,000元起	複雜另計
28	買賣實價登錄申報	3,000元
29	存證信函	3,000元起
30	協議書	3,000元起
31	案件撤銷		按原服務項目收費標準8折計算

過戶應備文件

過戶應備文件
買賣	賣方	買方
	1.建物所有權狀正本 2.土地所有權狀正本 3.印鑑證明一份(申請目的：買賣不動產登記) 請參考：如何申請印鑑證明 4.印鑑章 5.身分證正反面影本 6.近期房屋稅單或地價稅單 7.近期水電瓦斯費帳單	1.便章2.身分證正反面影本
二親等買賣	賣方	買方
	1.建物所有權狀正本 2.土地所有權狀正本 3.印鑑證明一份 請參考：如何申請印鑑證明 4.印鑑章 5.身分證正反面影本 6.近期房屋稅單或地價稅單 7.近期水電瓦斯費帳單	1.便章 2.身分證正反面影本 3.提供買賣價金之金流憑證
贈與	贈與人	受贈人
	1.建物所有權狀正本 2.土地所有權狀正本 3.印鑑證明一份(申請目的：贈與不動產登記) 請參考：如何申請印鑑證明 4.印鑑章 5.身分證正反面影本	1.便章 2.身分證正反面影本
夫妻贈與	贈與人	受贈人
	1.建物所有權狀正本 2.土地所有權狀正本 3.印鑑證明一份(申請目的：贈與不動產登記) 請參考：如何申請印鑑證明 4.印鑑章 5.身分證正反面影本 6.戶籍謄本一份	1.便章 2.身分證正反面影本 3.戶籍謄本一份

買賣過程中的稅費及費用

在台灣進行二等親間的房屋買賣時，涉及的稅費計算及合法節稅策略是極為重要的環節。這篇文章將深入探討契稅、增值稅和其他相關稅費，以及土地增值稅和房屋稅的計算方法，並提供有效的合法節稅建議，以確保您在交易過程中能夠合法有效地減少稅負。

契稅的計算

契稅是在房地產交易中必須繳納的稅費之一，其稅率依不動產的性質及用途而有所不同。一般來說，住宅用地的契稅稅率較低，而商業用地則相對較高。契稅的計算公式是：

契稅=交易金額×契稅率契稅=交易金額×契稅率

例如，若交易金額為新台幣1000萬元，契稅率為1.5%，則契稅為150,000元。

增值稅的適用與計算

增值稅在房屋買賣中通常適用於建商的新建案或商業用地。增值稅的計算基於房屋的銷售價格，並按5%的標準稅率徵收。計算公式如下：

增值稅=銷售價格×5%增值稅=銷售價格×5%

土地增值稅與房屋稅的計算

土地增值稅是基於土地的增值部分計算的，其稅率依土地所在地的規定而異。通常，土地的增值額是由土地的購入價格與賣出價格之間的差額計算而來，扣除相關費用後的淨增值額適用相應的稅率。

房屋稅則是根據房屋的評定現值來徵收，稅率一般在1.2%到3.6%之間，具體稅率依房屋的用途及所在地政府的規定而定。

如何合法節稅

合法節稅策略包括利用稅務規定中的各種減免政策，例如：

1. 利用家庭主要住宅減免：對於自用住宅可以申請減免部分契稅。
2. 長期持有減免：土地或房屋長期持有達一定年限，可申請減免土地增值稅。
3. 適時申報房屋改善增值：對於進行過改善或修繕的房屋，應該適時更新其房屋評定現值，以避免過高的房屋稅。

通過上述的稅費概覽和節稅建議，您可以更好地規劃房屋交易，合理地減少稅負。在進行二等親間的房屋買賣時，建議與專業會計師或稅務顧問合作，以確保所有稅費計算的準確性與合法性。

避免贈與稅的策略

自從民過105年1月1日施行房地合一稅(實價課稅)後，親屬或朋友間要無償移轉不動產(假設原所有權人無法適用自用土地增值稅或不想將自用土增稅的機會使用在此次移轉)，不會再像過往(105年1月1日前)都透過贈與移轉的方式，因受贈的取得成本是以「土地公告現值」+「房屋評定現值」計算，而再出售給第三人時一定是用「市價」，市價扣除受贈時的取得成本可能數額很大，導致向國稅局申報房地合一稅時會被認為獲利很多，而導致可能需要繳納高額的房地合一稅。所以現在實務上，名為買賣實為贈與的案子非常多。就是為了避免新所有權人，日後在出售時可能要繳到高額的房地合一稅。當然也有許多人做買賣，主因是衝者可以適用一生一次的土地增值稅而來，同時也考量到未來出售時可能要繳納的房地合一稅。
註：「土地公告現值」+「房屋評定現值」原則上遠低「市價」。

理解贈與稅與買賣的區別

在台灣，買賣和贈與在法律上有明確的區別。贈與是指無償轉移財產的行為，通常在親屬間進行，如父母將房產直接轉給子女。根據《遺產及贈與稅法》，此類交易需繳納贈與稅。相反，買賣則涉及有償交易，即使是親屬間的買賣，只要能夠提供實際支付價款的證明，便可避免贈與稅。

105年1月1日後為什麼要用「買賣」來代替「贈與」?

1. 因贈與的取得成本是以「土地公告現值」+「房屋評定現值」計算，日後若出售給第三人一定按「市價」出售，市價，會有機會要繳納高額的房地合一稅。
2. 因為買賣才有機會可以適用自用稅率的土地增值稅，而贈與只能適用一般的土地增值稅稅率(這跟你房屋稅及地價稅是否自用無關)。
3. 「土地公告現值」+「房屋評定現值」如大於贈與免稅額(244萬)，又不想分年贈與，透過買賣一次移轉，也無須繳納贈與稅

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什麼情況還是選擇「贈與」呢?

1. 土地公告現值+房屋評定現值若大於贈與免稅額(244萬)，新所有權人又沒有足夠的款項或能貸款來支付(土地公告現值+房屋評定現值-244萬)，可能改選擇分年贈與或一次贈與並繳納贈與稅。
2. 上述情況較多發生在新所有權人沒有足夠的資金或因沒有較受銀行青睞的工作至無法向銀行房貸。
3. 原所有權人持有該不動產的年限不長，所以自用及一般稅率的土地增值稅差異不大。
4. 原所有權人不符合一生一次自用土地增值稅的相關規定，導致即便做買賣也只能適用一般稅率的土地增值稅
5. 移轉的標的是共有物(持分)，買方也並非共有人，擔心他共有人會主張優先購買權。

買賣為什麼可以不用自備款或買賣總價款，其條件為何?

1. 關鍵在買賣契約裡可以直接明定賣方免除買方多少價金的給付。
2. 上述作法，賣方就是無償免除他人債務即為贈與行為(遺產及贈與稅法第五條第一款)，所以須申報贈與稅，但如果免除的買賣價金或部分的買賣價金<244萬，申報後也不用繳納贈與稅。
3. 而傳統的做法，是買方要先有一定的存款(可能受贈或跟他人借款)，才能向賣方購買。
4. 如果自備款(頭期款) < 244萬(贈與免稅額)，那只要賣方免除該自備款的給付，買方就只要給付尾款(包含買方找銀行貸款)的部分即可。
5. 承第4款，假設買賣總價款為1000萬，分成自備款為244萬(賣方免除買方之給付)及尾款為756萬，買方就只要向銀行貸款756萬，而不需要有244萬的頭款金流，所以只須準備相關的稅費及代書費(如有委任代書)就可以完成此交易。
6. 如果買賣總價款低於244萬(原則上多因買賣雙方合意以低於市價並貼近於「土地公告現值」+「房屋評定現值」的價格出售或非市區的物件)，那賣方一次就可以免除買賣總價款，等於買方不需要拿任何錢(不包含稅費、代書費)出來就可買到此不動產。

買賣(或二親等買賣)

依遺產及贈與稅法第5條第6款規定：二親等以內親屬間財產之買賣屬贈與需課徵贈與稅。但能提出已支付價款之確實證明，且該已支付之價款非由出賣人貸與或提供擔保向他人借得者，不在此限。

換句話說，買賣固然不用繳納贈與稅，但因為是二等親買賣所以須向國稅局申報實際支付價款，由國稅局申報審核後，會拿到【非屬贈與同意轉移證明書】後，才能辦理轉移登記。

但若日後要賣掉房子，同樣是需要申報房屋所得稅的，而在計算房地交易所得時，其中的取得成本跟當初支付的價款必須一致。

實務案例分析：如何操作以避免贈與稅

考慮以下實務案例：一對父母想將位於台北的一套公寓轉讓給他們的女兒。若直接贈與，將需繳納高額的贈與稅。為此，他們選擇以市場價格正式出售給女兒，並通過銀行進行所有交易，以確保所有支付都有正式的銀行記錄作為證明。這樣，這筆交易就被視為買賣，不需繳納贈與稅。

需要注意的事

當處理二等親間的房產買賣時，瞭解如何合法規避贈與稅是關鍵。

以下另一個實際案例：

在台北市大安區，張女擁有一棟房產（房子A），她計劃將其轉讓給女兒小美。為避免直接贈與引發的高額贈與稅，她們選擇透過買賣方式進行。小美計劃使用位於士林區的另一棟房產（房子B）作為向銀行貸款的擔保，以支付房子A的購買價款。然而，此舉並未符合台灣《遺產及贈與稅法》的相關規定，因為購買資金來源的處理方式引起了國稅局的注意，認為這屬於贈與行為，因此對此交易課徵了贈與稅。

根據《遺產及贈與稅法》第5條第6款的具體規定，親屬間的房產買賣要避免被認定為贈與，必須滿足以下幾個條件：

1. 資金來源：買方支付的購買款項不能向賣方借款。例如，小美不能從她的母親張女那裡借款來購買房子A。
2. 擔保問題：購買資金不得由賣方提供擔保。這意味著小美不能用張女的任何其他財產（包括房子B）作為買賣房子A的擔保。此外，即使是使用小美自己或第三方（例如她父親）的資產作擔保，如果張女參與擔保，同樣不符合規定。
3. 信用貸款保證人：在小美申請購買房子A的信用貸款時，張女不能作為保證人。

只有當交易中的資金來源清晰且獨立，並且可以提供清晰的支付證明時，該買賣才不會被視為贈與。否則，即使表面上看似一次正常的買賣，國稅局也可能將其視作贈與並徵收相應的稅費。因此，處理親屬間的房產交易時，合法規避贈與稅需要謹慎且正確的財務安排和法律遵守。

應注意的法律條款與實際操作指南

在進行此類交易時，應詳細注意以下幾個法律條款和操作指南：

• 法律條款: 根據《遺產及贈與稅法》第5條，只要買賣過程中可以提供實際支付的證據，且資金來源合法，即可避免贈與稅。
• 操作指南:
  1. 使用正式支付渠道：確保所有款項透過銀行轉帳，避免使用現金，以便有完整的銀行交易紀錄。
  2. 保留所有交易文件：包括但不限於買賣合約、銀行交易證明、房屋評估報告等。
  3. 合理設定交易價格：避免設定過低的價格，價格應該接近市場價值，以符合稅務機關的審查標準。

透過上述詳細的說明和指南，您可以更有效地在二等親間進行房屋買賣，同時合法地規避不必要的贈與稅負擔。這不僅有助於節省大量的稅金，也確保了交易的透明度和合法性。

贈與

自民國111年1月1日起，台灣對於每人每年的贈與免稅額度進行調整，增至244萬元新台幣。這意味著在一年之內（從1月1日到12月31日），贈與人給予任何人的總贈與金額若未超過244萬元，則無需繳納贈與稅。贈與稅的計算將依據財產的公告現值—無論是土地或房屋。

對於超過244萬元的部分，財產所有者可以選擇將不動產在不同年度進行贈與，以避免高額的稅負。自民國105年起，房地合一稅的計算方式將土地和建物的稅負合併計算，

公式為：稅額=(成交價−(取得成本+相關費用)−土地價值增加總額)×適用稅率稅額=(成交價−(取得成本+相關費用)−土地價值增加總額)×適用稅率。

值得注意的是，如果最初以贈與方式取得財產，其取得成本通常較低，這可能導致將來在出售時需要繳納更多的房地合一稅。

此外，若選擇分割贈與，則必須考慮額外的代書費、地政規費及土地增值稅等費用。

為了更有效管理稅負，建議在地政交易中將土地和建物分開處理：

• 土地買賣：由於買賣和贈與土地均需繳納土地增值稅，選擇買賣方式較為直接。
• 房屋贈與：避免買賣過程中涉及不動產交易所得稅的複雜性，使用贈與方式較為簡便。

注意，直接贈與給子女需要繳納贈與稅，且未來子女在出售時可能面臨較高的房地合一稅。然而，如果透過正常的買賣方式，只要能提供合理的價款支付證明，就可以避免被課稅。這種策略可以幫助家庭成員在法律允許的範圍內，合理地節省稅負。

非必要，不建議贈與

現在經常會聽到「逐年贈與」、「分年贈與」這樣的移轉方式，其實就是利用每年贈與免稅額，分次轉移不動產，相較於一次性全部贈與，能達到節省贈與稅的效果。

自105年1月1日起房地合一稅開始實施，現在節省的贈與稅，而後可能會不夠支付將來要負擔的房地合一稅。若贈與不動產給子女，將來子女出售的成本是以受贈當時的土地公告現值與房屋評定現值來認定，售價扣除成本及費用所得的課稅所得就會比較高額，因而需要負擔較高的房地合一稅。

實務案例分析

針對房屋購買與贈與稅的適用，以市價新台幣1000萬元的房產為例，若其公告現值僅為300萬元，透過贈與方式取得時，相較於市價取得，房地合一稅的計算基礎將出現約700萬元的差異。

若此房產在持有超過五年後出售，按20%的房地合一稅率計算，將面臨高達140萬元的稅負差額。

根據《遺產及贈與稅法》第5條，二親等間的房產買賣必須提供實際支付的價款證明，方能避免被視為贈與從而課稅。

在實際操作中，房產交易通常涉及自備款及銀行貸款兩部分資金。
以市價1000萬元的房產為例，假設自備款為200萬元，剩餘800萬元需透過銀行貸款來支付。

然而，在二親等買賣中，可以應用244萬元的年度贈與免稅額來降低貸款金額。

具體操作是：將244萬元的贈與免稅額＋200萬元自備款＋556萬元銀行貸款，總計1000萬元即為交易價格。

這樣操作的結果是，買方實際上對銀行的貸款額降至756萬元，同時避免了244萬元的潛在負債，整體交易成本仍維持在1000萬元。這種方法不僅合法避稅，還有效減輕了購房者的經濟負擔。

買賣情形	一般買賣	親屬或朋友間之買賣
免除的債務（給付）	賣方不可能免除買方的給付	至多244萬	244萬
自備款	200萬	200萬	0
銀行貸款	800萬	556萬	756萬
總額	1000萬

重點提醒！

• 自備款200萬，必須要確認為自有資金
• 銀行貸款承買人需申報所得稅，要有繳納每月房貸利息償還能力，國稅局才會核准通過，以免被課徵贈與稅
• 銀行貸款越低，國稅局核准的機率也越低

特別注意事項：

• 夫妻間贈與免稅：夫妻間的不動產移轉可以免除贈與稅，這一點在進行家庭財產規劃時特別有用。
• 不同資產的移轉策略：若房屋與土地同時轉移，考慮將土地以買賣方式處理，而將房屋以贈與方式進行，可以最大化稅務優勢，因為這樣可以避免土地的贈與稅，而房屋的贈與則可以利用免稅額。

買賣、贈與、繼承稅費比較

透過下面的表格，您可以清楚了解在進行土地與房屋的買賣、贈與或繼承時，需要繳納的各種稅費及其相應的稅率。

稅種/移轉方式	買賣或二親等買賣	贈與	繼承
土地增值稅	一般稅率20%~40%	一般稅率20%~40%	免稅
契稅	房屋評定現值 x 6%	房屋評定現值 x 6%	免稅
印花稅 (房屋)	房屋評定現值 x 0.1%	房屋評定現值 x 0.1%	平均繼承=不需繳納 分割繼承=房屋x0.1%
印花稅 (土地)	土地公告總現值 x 0.1%	土地公告總現值 x 0.1%	免稅
贈與稅	不適用	超過免稅額244萬元的部分，稅率10%~20%	不適用
遺產稅	不適用	不適用	超過免稅額的部分，稅率10%~20%
財產交易所得稅 (舊制)	適用於出售104年12月31日以前取得之不動產	不適用	不適用
房地合一稅 (新制)	適用於出售105年1月1日以後取得之不動產	不適用	不適用

這個表格提供了各種移轉方式下需繳納的主要稅費及其計算基礎，有助於理解在不同情況下的稅費負擔。

買賣、贈與、繼承優缺點分析表

以下是利用表格來展示買賣、贈與、繼承過戶方式各自的優缺點分析，幫助您清楚理解每種方式的特點。

過戶方式	優點	缺點	注意事項
買賣(或二親等買賣)	1. 符合要件者，可適用土地增值稅自用優惠稅率 2. 日後售出，取得成本為買賣價額 3. 如果沒有頭期款，可以利用賣方的贈與免稅額244萬來免除買方的頭期款給付	1. 須備妥資金 2. 需向銀行借貸支付者，銀行及國稅局審酌買方財力	1. 仍須申報贈與稅，再提出支付價款證明，主張非屬贈與 2. 資金不得回流 3. 避免假買賣真贈與
贈與	1. 子女免支付價金(金流) 2. 可利用免稅額分年贈與，節省贈與稅	1. 不得適用土地增值稅自用優惠稅率 2. 日後出售，取得成本為受贈時公告現值	1. 應留意贈與是否附有負擔或條件 2. 每人每年贈與免稅額244萬
繼承	1. 免徵土地增值稅、契稅、贈與稅、所得稅 2. 可利用遺產稅免稅額及扣除額節稅	1. 繼承人對於分配方式無法達成共識 2. 遇有債務須踐行清算程序	1. 婚嫁贈與父母各100萬 2. 被繼承人於104.12.31前取得不動產，子女日後出售得選擇適用舊制

二等親買賣房屋流程：結論

在處理二等親之間的房屋買賣流程時，了解相關的稅費和代書費行情是關鍵。透過合理規劃，可以有效避免不必要的贈與稅，並減輕財務負擔。不僅如此，合適的買賣策略還能保障雙方的法律權益。記得在進行房屋買賣時，建議可委託專業代書替您量身規劃最適合的不動產移轉方式，以免讓白花花的大筆鈔票從手中飛走！，將是讓交易過程更加順利的重要步驟。

二等親買賣房屋流程：常見問題快速FAQ

Q1.什麼是二等親買賣房屋流程中可能發生的最大稅費？
在二等親買賣房屋中，最大的稅費可能是贈與稅，特別是當買賣價格低於市價時，可能會被視為隱藏的贈與。

Q2.如何合法避免在二等親間交易中支付贈與稅？
合法避免贈與稅的方式之一是確保交易價格接近市場價格並提供完整的財務交易證明。

Q3.代書費通常包括哪些費用？
代書費通常包括房屋過戶的相關行政費用、法律諮詢費以及可能的交易手續費。

Q4.交易中可以申請哪些稅費減免？
根據不同的地區政策，一些稅費如契稅可能有減免的機會，尤其是首次購房者或符合特定條件的買家。

Q5.為什么選擇有經驗的代書對房屋買賣流程很重要？
選擇經驗豐富的代書能確保所有法律文件準確無誤，並協助順利完成交易，避免可能的法律糾紛。

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