2024土地貸款6個步驟完成申貸！條件、流程、利率一次搞懂！

便捷貸導讀｜土地貸款 簡單的說就是將土地當擔保品向銀行、農會、銀行或民間貸款辦理貸款，透過該地區地政事務所，申辦土地抵押權設定所為之登記，獲取信任並得到資金的一種貸款方式。土地又可分為商業地、建地、農地、工業用地、林地及山坡地等，依土地類型與貸款管道不同，利率、成數、條件也會不同。

可以辦理農會土地借款的有建地、農地及工業用地：

	建地	農地	工業用地
額度	約5～6成	上限1000萬	廠房興建成本的7成
利率	1.5%~5%	1.5%~5%	1.5%~5%
年限	最長20年	最長20年	最長20年

其中，農會農地貸款最多人辦理，因為農地是較不受銀行青睞的類型，如果在都市計畫區還可以，若在非都市計畫區，銀行放款機率趨近於零；雖然限制也不少，但想辦理農地貸款可以優先考慮農會。

銀行土地貸款利率建地約2%-4% 農地約2%-6% 工業地約3%起!土地貸款成數:5~7成

土地貸款是什麼?

簡單的說就是提供土地當擔保品向銀行辦理貸款，透過該地區地政事務所，申辦土地抵押權設定所為之登記，土地抵押權設定完成後從銀行取得資金的一種貸款方式 。

那麼您選擇的土地貸款類型將取決於您在哪裡購買土地以及打算如何使用土地。通常還需要說明其對土地的預期用途，必須提供借款計劃，例如農地必須有農耕之用，建地必須有興建建物的計劃。

而建地價值最高，山坡地則最低，河川地目前都不能貸款。

例如建商通過自有資金獲取開發土地的使用權後，就可以把土地使用權抵押給銀行，獲取貸款資金，再把這筆資金投入開發建設，通過預售房預售回收資金，歸還貸款。

流程如下:申請→ 估價→審核→對保→設定→撥款。

辦理銀行土地貸款不容易申辦的4大原因:

如果不是要蓋房子，只是單純要拿土地當擔保品辦理貸款，通常銀行會考慮下到幾個因素

1. 高風險。例如:貸款期間如有第三人蓋了建物，或主張建物為他人所有…「易發生糾紛!」。
2. 擔保品較不易控管。例如:每隔一定時間內就去要現場勘察，並拍照存證…「是浪費銀行人力成本」。
3. 銀行空地貸款之限制很多，除是不是有成數限制、利率限定、興建計畫、償還來源，最重要的是要貸款的…「用途」。
4. 地目及使用分區及類別的關係辦不了貸款，因土地其流通性無法與房屋比擬，而其週遭機能地目有無相同與未來議題性也牽制影響價值，簡單來說可能二筆土地位於同一區段但價值會有天壤之別。

辦理土地貸款時必須要特別注意使用分區，土地使用限制，出入道路，以及是否有公園用地或是其他的計劃用地及需要確認土地上是否有建物。

如果土地上有建物而且是未保存登記或是有像鐵皮屋的建物 ，都需要事先確認所有權人是不是跟地主是同一人，如果不是地主擁有的建物，等同卡在土地有被佔用的狀況時，這件土地貸款案件不會被核准 。

土地分類分成下列幾種

土地可以分為都市土地與非都市土地及未編定土地這三種。

●內政部全國土地使用分區資料查詢系統

未編定土地是一些無人居住的山區離島，這些地方的土地可能連地號都沒有就不討論了。

剩下我們常會碰到的土地分成兩種：都市土地與非都市土地。

都市土地使用要看「土地使用分區」，都市計畫內才有什麼商業區住宅區的分別。以台北市而言就可區分成住宅區、商業區、工業區等12種用途。

非都市土地的使用方式是看地目。

根據「非都市土地使用管制規則」規定：「非都市土地依其使用分區之性質，編定為甲種建築、乙種建築、丙種建築、丁種建築、農牧、林業、養殖、鹽業、礦業、窯業、交通、水利、遊憩、古蹟保存、生態保護、國土保安、墳墓、特定目的事業等使用地。」

那種土地可以貸款 ? 哪些土地不能抵押貸款呢 ？

小心哦！不是所有土地都可以貸款！雖然土地貸款有不動產作為擔保品，但是還是有一些物件是難以貸款的。那銀行土地貸款拒絕承作之物件有那些呢？

可以貸款的土地類別

1.農業使用土地，可以貸款

泛指以農地作為擔保品向金融機構申請之貸款。不過對於「農地」的定義，在〈農業發展條例〉上有明載規定，並不是有耕種作物便能稱作農地喔！

農地貸款不同於一般的貸款，農地貸款的管道大部份是土地銀行跟農會，而向土地銀行申請申辦農地貸款時，擔保品土地分區使用證明須供農業使用。由於有特殊的法規明定，也因此農業貸款比起一般的土地貸款會有更多限制，且過件率較低，提供農地貸款的銀行也不多。

2.建築使用土地，可以貸款

指的即是以地目劃分類別屬於建築用地之土地進行貸款，「建地」是「建築用地」的簡稱，和一般我們所理解的土地貸款形式相去不遠。

由於建地是所有土地種類中價值最高的，所以建地的貸款額度自然也最高，自有建地最高可以貸到８成，建地買貸可以貸到約７成，不過實際上能夠貸的金額多寡、成數高低，仍要視建地種類來區分。

3.工業用地，可以貸款

若你是經營製造業的老闆，有購買工業用地、興建廠房的需求，無論是購買「特種、甲種、乙種、零星」工業用地，都可以向銀行貸款，型態包括政策性的專案貸款或一般的銀行貸款等，可以貸款的成數大約為七成以下。

但這樣的貸款形式就不能夠適用於工業住宅的興建，必須要按照申請時的土地項目來建造與運用，例如購買空地、購買既有廠房、新建廠房等，按照地目來提交貸款申請，過件的機率才會比較高。

不可貸款的土地類別

1.森林使用土地，不可以貸款

林地的定義依照森林法規定：「森林係指林地及其群生竹、木之總稱。依其所有權之歸屬，分為國有林、公有林及私有林。森林以國有為原則。」

林地、旱地、山坡地基本來說都是無法在其土地上建造房屋的，除非經過特殊申請。也因此，林地貸款相對來說抵押價值較低、加上森林法之規範，因此銀行幾乎不會通過林地貸款的申請。

2.交通使用土地，不可以貸款

道路用地一般可分為：計劃道路、既成道路、私設道路等三種。

大家都知道銀行辦理土地貸款看的是土地的價值（殘值），而道路用地幾乎已可確定此地無法轉型成「可營收」或製造更高收益的土地，對銀行來說土地價值自然不高，也因此貸款風險相對提升不少，也就造成銀行幾乎不受理道路用地貸款了。道路用地貸款管道以民間為主，銀行幾乎不接受。

3.水利使用土地，不可以貸款

4.公共使用土地，不可以貸款

5.遊憩使用土地，不可以貸款

6.礦鹽使用土地，不可以貸款

7.其他使用土地，不可以貸款

土地貸款條件有那幾個?

1. 年滿18歲
2. 名下有土地持有權者 (須完整權狀及產權)、持分土地無法辦理貸款
3. 信用良好：貸款者的聯徵紀錄、收入狀況、信用評分相當重要
4. 土地不可有民間私人設定
5. 需有財力證明及收入證明

土地貸款利率怎麼算？

一般土地貸款利率分為下列4種 ， 建地價值最高 所以利息最低

1. 建地貸款利率約2%-4%間 ， 如為土建融資前期貸款利率約3.5%起
2. 農地貸款利率約2%-6%間 ， 如為農用土地有農用證明利率會更低
3. 工業地貸款利率約3%起現在銀行承辦工業地貸款利率以慢幅調漲
4. 林地山坡地貸款利率約3%起如屬保育區或保護基本銀行不會承作

土地貸款利率公式，如下：

• 公式1：利率 = 利息金額 / 本金 X 時間
• 公式2：利率 = 利息金額 / 本金 X 時間
• 公式3：平均未償還的本金 = ( 期初未償還本金 + 最後一次未償還欠款 )/2

土地貸款成數 :5~7成

一般來說將參考近期買賣的成交價格或公告現值來決定可以申貸的金額，一般來說將參考土地買賣的成交價格來決定可以申貸的金額約5~7成。

如果是建商買貸土建融案件 ， 便捷貸可以協助將貸款成數拉到8成~8成5 。

影響土地貸款成數的因素有：

1. 土地種類
2. 土地面積大小
3. 土地現況
4. 貸款人的信用狀況
5. 貸款人的財力證明及收支狀況
6. 附近開發情況
7. 土地形狀(格局方正比較好)
8. 土地所在的使用分區
9. 土地是建地會考慮建築線、容積率與建蔽率

土地貸款特色說明

項目	土地貸款(銀行)
貸款特色	1.土地持有者即可申貸 2.興建廠房、購買工業用地及廠房及基地、自行興建完工之廠房也可貸  3建地不限地目，不限坪數大小也可貸
貸款利率:	建地約2%-4%間 土建融資前期利率約3.5%起 農地約2%-6%間 ， 如為農用土地有農用證明利率會更低 工業地約3%起 現在銀行承辦工業地貸款利率以慢幅調漲 依個人或是公司條件狀況為主。
還款年限	最長20年，含寬限期3年。 (依照個人條件狀況而定)。
辦理時間	1~2星期(含鑑價時間)
貸款額度	1.依土地鑑價金額為主 2.興建廠房依廠商造價成數而定。
還款方式	本利還 (最長寬限期3年。 )
貸款檢附文件	身分證 健保卡或駕照擇一 土地謄本 財力證明
年齡限制	18-65歲
申貸難易度	比較困難是依個人授信評分
申貸費用	帳管費 開辦費 代書費 規費
相關事項：	●每一客戶實際之年百分率仍視其個別貸款產品及授信條件而有所不同。 ●以上核款金額與利率依個人條件有所不同 ※銀行保留土地貸款核貸與否之權利

除了農會，還有哪裡能辦土地貸款？

銀行

土地雖然也是不動產，但不像房屋保值且好買賣；對銀行來說，土地貸款不僅風險高，還要時不時前往勘查土地狀況，是不易控管的物件，因此並非所有銀行都會承作土地貸款。

銀行受理的土地貸款主要為建地和商業地，農地及工業用地較少，林地、山坡地、河川地、原保地等則無法申貸。商業地價值最高，利率約2％；建地其次，利率約2.5～4％；工業用地利率約3％；農地利率約3～6％。與農會一樣，銀行也不接受土地持分貸款。

民間機構

民間土地貸款不限土地類型、坪數等，建地、林地、工業地、山坡地等都可貸，利率以月計算，行情約1～3％。另外，民間土地貸款基本上只看土地價值，對貸款人沒什麼限制，只要能證明自己有還款能力，即便信用有瑕疵，核貸機率也很高。

土地貸款各管道比較（農地貸款為例）

由於通常向農會申請的都是農地貸款，以下就以農地貸款為例，為您整理農會、銀行及民間土地貸款利率、條件等比較：

	農會	銀行	民間
條件	● 年滿18歲 ● 農會會員 ● 有農民保險 ● 非持分農地 ● 農地有實際耕作或土地鄰近道路 ● 建物有保存登記 ● 信用條件良好 ● 收入固定且有財力證明	● 年滿18歲 ● 農民身分 ● 土地謄本使用分區為「農」 ● 貸款用途為農業發展 ● 非持分農地 ● 建物有保存登記 ● 信用條件良好 ● 收入固定且有財力證明	● 年滿18歲 ● 名下土地有殘值即可申辦，持分也可貸
額度	上限1000萬	各銀行規定不同	最高9成以上
利率	年息約1.5~5%	年息約3~6%	月息1~3%
年限	2~20年	3~15年	不限
用途	● 改善農業經營 ● 農用、器具貸款	● 購買農地、建（購）置農舍 ● 購買農業生產用具 ● 農業用週轉金	不限

影響土地貸款成數的原因？

土地因素

• 種類：建地價值最高，工業用地次之，接著是農地。
• 面積：土地越大越保值，不易受周遭環境影響，能貸額度越高。
• 現況：是否有建築物坐落、是否有連接道路可供平常使用。
• 形狀：格局是否方正、地形走勢是否平穩。
• 使用分區：是否在都市計畫區之內、土地有無使用限制。
• 附近開發情況：坐落位置是否在市區中心、周邊地區的生活機能及開發情況如何。

貸款人因素

• 信用狀況：若信用評分良好，與銀行、農會往來紀錄正常，有機會提高額度。
• 收入狀況：收入穩定且有勞保才會被認定為安全客戶，公務員與高薪族群較受歡迎。
• 資金用途：金融機構會要求說明資金用途，這也是影響核貸與否的條件之一。

※貸款人條件對民間土地貸款來說只是加分項目，信用及收入狀況較差者還是可以辦理，且不限資金用途。

土地貸款流程:2024土地貸款6個步驟完成申貸

土地貸款申請＆流程步驟

上面的時程加一加最快也要 7 個工作天才能撥款，畢竟銀行收到貸款申請後需要進行各種審核，在這個過程中，每個環節都需要一定時間。

如果前一個環節出現差錯，便需要補充資料或退回重來，核貸時間當然也會隨之增加。

土地貸款須準備資料?

借款人為個人	借款人為公司
▶ 雙證件 －身份證 －健保卡 ▶ 土地所有權狀 ▶ 戶籍謄本或戶口名簿 ▶ 收入證明 －薪轉存摺近6個月的出入明細 －存摺封面 ▶ 在職證明或是勞保異動明細 ▶ 契約書影本、謄本影本或權狀影本等資料	▶ 土地所有權狀 ▶ 報稅資料 －年度財報影本 －近3年的損益表 －近3年的資產負債表 －當年的401表或405表 ▶ 個人資料(負責人及配偶身分證影印本) ▶ 公司資料 －設立函 －營利證 －事項卡影本 －公司帳戶近6個月的出入明細(建議提供一年內出入明細) ▶ 公司甲存帳號近6個月的出入明細(建議提供一年內出入明細) ▶ 契約書影本、謄本影本或權狀影本等資料

對保時需要攜帶資料：

• 個人戶借款人和保證人的身分證正本、私章、土地權狀正本
• 公司戶1.公司證照影本2.公司（含代表人）資格及印鑑證明3.公司代表人身份證影本
• 由代書備妥之文件：借款人應具備之文件包含土地所有權狀、土地登記申請書、抵押權設定契約書二份

貸款期間部分還款或清償貸款之違約金：

土地貸款會有違約金目的是防止投資客利用銀行資金買賣土地套利，對一般自有土地融資而言影響有限，違約金的收取依不同銀行的規定而各不相同。一般還清貸款並塗銷抵押權則需要支付違約金，原則上大部分銀行是綁約前2-3年1-3%貸款總額之違約金 。

購買土地貸款

稅務處理要謹慎，購入土地係供興建廠房等作營業上使用者，屬於固定資產，其利息支出應作為土地的成本，於辦妥過戶手續或交付使用後，借款的利息支出則作為當期費用。

如購入的土地係以投資為目的，非屬固定資產，其借款利息應以遞延費用列帳，於土地出售時，作為出售土地收入的減項，不得列為當年度利息費用。

為減輕納稅人重購自用住宅之負擔，土地所有權人在2年內，不論是先買後賣或先賣後買自用住宅用地並登記為同一人所有，且重購土地地價超過原出售土地地價扣除土地增值稅後之餘額，可在已繳納土地增值稅額範圍內，申請退還不足支付重購土地地價之數額。

惟土地所有權人自完成重購土地移轉登記之日起5年內需注意，不可將重購土地再行移轉、出租、營業、戶籍遷出，如有上述情形發生皆須繳回原退稅款。

稅捐機關進一步說明，重購土地移轉情形包括買賣、贈與、交換、法拍，但若被政府依法徵收或因土地所有權人死亡而辦繼承者，則不需繳回退稅款，惟繼承人若在原管制五年內，再行移轉或不符合自用住宅之規定，仍須繳回原退稅款。

新購買土地之後辦理『土地增值稅』重購退稅須符合甚麼條件?

• 一、出售土地及新購土地所有權人須為同一人。
• 二、不論先購後售或是先售後購，買賣期間必須在二年內(計算原則:先登記後立契)。
• 三、要注意的是先購後售者必須在購買土地時【已持有供自用住宅使用的土地】始有適用(戶籍已遷入)。
• 四、出售及新購土地地上房屋須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，並在該地辦竣戶籍登記(自用住宅)。
• 五、都市土地未超過300平方公尺（90.75坪），非都市土地未超過700平方公尺（211.75坪）。
• 六、出售房屋在出售前一年內沒有出租或供作營業使用，新購房屋從未出租或供作營業使用。
• 七、新購土地移轉公告現值總額必須超過原出售土地移轉現值總額扣除繳納土地增值稅後有餘額者，才能退稅。
  另外，重購退稅並無次數的限制，但是要注意重購退稅的土地從買入後五年內，都必須作自用住宅使用，也就是不可以出租、供營業使用或是將戶籍遷出，甚至連夫妻之間的贈與都不可以，否則會被追繳原退還之稅款。

綜觀上述要點，以土地特點來看，先天在流通性就不如房屋市場，加上土地貸款的核准與土地之使用機能、分區與未來開發潛力性等因素息息相關，除了建地、農地和工業用地外，銀行幾乎不接受其他土地類型的貸款，也使得土地貸款變得更加困難和限制，因此建議在申請土地貸款時要先做好功課，並將所需的貸款審核資料文件準備更加妥善與完整。

土地貸款Q&A

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