無論什麼時候提前還款給銀行,銀行收取的利息都是一樣的利率,利息則會跟著你的本金變化而改變,還沒有償還的本金部分都必須按月支付利息。
1.貸款的主還款方式:等額本金、等額本息
關於銀行貸款,大家普遍的認知是越早還越好,還的利息越少,其實這是錯誤觀念,為了搞清楚這個問題我們首先要搞清楚銀行的利息是怎麼計算的,還款一般分為:等額本息和等額本金。
(1)等額本金:是在還款期內把貸款數總額等分,每月償還同等數額的本金和剩餘貸款在該月所產生的利息,這樣由於每月的還款本金額固定,而利息越來越少,借款人起初還款壓力較大,但是隨時間的推移每月還款數也越來越少。
(2)等額本息:把貸款的本金總額與利息總額相加,然後平均分攤到還款期限的每個月中,每個月的還款額是固定的,但每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。
但不論採用上述那那一種還款方式,我們還款的都是分為兩部分,即本金和利息。我們習慣性的認為一開始還的利息多,後期還的利息少,所以提前還款不划算,其實不然,你每個月交的利息是根據你的本金來計算的。
那我們來算一下你還的利息,假如你一共借款A元,年利率為b,第一個月還款的利息為A*b/12,這就是你還的利息,你每個月還的錢減去這部分利息就是還的本金c。那麼為什麼每個月還的利息越來越低,就是因為你上個月還了一部分本金c,你欠銀行的錢為A-c了,這樣你再算下個月利息的時候本金就變成A-c了,本金少了,利息肯定少了。所以你每個月的利息都是銀行按照你當月所欠的本金的利息收取的。沒多收也沒少收。只不過剛開始本金多,利息就多了,大家就以為銀行故意高收利息。
(3)提前還款,划不划算?那麼為什麼都說提前還款不划算呢,其實最主要的原因是房貸在銀行來說屬於優質貸款,很少有壞賬、爛賬,所以銀行不希望你提前還款,而且明顯的把前期利息設計的多些,讓你形成這種心理效應,減少房貸的提前還款。
2.通貨膨脹款VS.償還貸款
我們再來談一談通貨膨脹的問題,貨幣在不斷的貶值,物價卻在不停的上升,10幾年之後,你每個月還的那點錢所能買到的東西跟現在相比,更是差很大了,在現在的大環境下能在銀行拿到的貸款絕對是最便宜的,一定要好好利用,所以在當前的利率水準下,不建議提前還款。
選擇房貸還款年限20、30或40年的房貸?
其實房貸是就是向銀行借錢買房,只要是欠債其實不管借款期多少年都是有壓力,只是壓力大小而已。有的人選擇20年房貸,這樣能早點還完錢早點輕鬆,產生的利息也比較少,不想辛苦一輩子給銀行打工;而有的人則覺得時間越長越好,這樣每個月還貸壓力不會那麼大,這樣生活品質也更有保障。雖然說不同年限的房貸各有優勢,到底該怎麼選,我們還是先來算一算不同房貸所產生利息差距到底有多大吧。
為了更直接好算,我們就以新臺幣1,000萬的房貸為例,假設利率以中央銀行2022年9月22日宣布升息半碼(0.125個百分點)之非政策性貸款的首購房貸最低樓地板利率1.81%,無限期,採等額本息攤還試算,看看分20年、30年和40年還清,到底需要付多少利息錢?(參見表3-1-1)
(圖片來源:《小資族房地產交易勝經》)
從(表3-1-1)看來,方案之間一眼可看出的差異點有兩個,分別是「月付金額」以及「本息總和」,貸款 20 年的月付金額雖高,但本息總和低;而貸款 30 年及40年卻相反,月付金額低,但本息總和高。比較出來後,會發現20年方案本息總額是 1,192 萬元,而30年的方案本息總額 1,296 萬元,雖然只差10年時間,但是利息卻整整高了 104 萬,不過房貸利率不同,利息差距也有不同。
房貸的還款年限選擇,與「收入」有關
對一些在乎利息的入而言,比如一些月薪比較高的人,月薪能達到12萬元以上的人,那選擇20年房貸是比較合適的,這樣能比30年房貸省下104萬利息,而且可以儘早回復無債的自由人身份。但如果是月薪不到10萬的,如果你能選擇較長年限的方案,選擇30年或40年房貸會比較好,無須勉強,每個月還的房貸也比較少,還有多餘的錢留著生活。
所以綜合上述意見來看,房貸20年、30年或40年,無論選擇哪種都各有優劣勢,這個就要根據自己的經濟情況去選擇,不過三種年限房貸皆相差100多萬的利息也需要認真的考慮,畢竟大家的錢都不是大風刮來的,要賺這100多萬也不容易。
若假設未來利率上調到2.1%,比起目前的1.81%水準,房貸金額1,000萬元、30年期,採等額本息攤還試算,每個月平均本息將增加1,445元,一年的本息支出就增加了17,340元,所以民眾貸款時還是要慎重考慮。
房貸怎麼還最有利?
30年的房貸,還多少年後再一次性還完比較合適?
很多背著房貸的朋友,都考慮過這個問題:到底在多少年之後,可以一次性還清?
其實大家不用糾結這個問題,對於銀行和貸款用戶而言,在利率固定的情況下,還款金額是隨著貸款時間而決定的,並不存在所謂提前還款合適不合適這一說法。
為什麼不建議一次性還貸?
在大多數情況下,都不建議提前一次性還清房貸,尤其是以減少利息支出為目的一次性還款。因為對於大多數人來說,市面上所有借貸的管道,只有銀行房貸的利息最低,而且可能是大多數人人生中能輕鬆拿到的、利息最低的一筆大額貸款。
與其早早的把房貸還給銀行,不如把錢拿在手裡,盡可能讓錢生錢,讓收益跑贏利息,做到收益最大化,以一個有理財知識的人來,要找一個年投報率在5%以上的產品其實並不困難,找到適當的好投資機會,8%、10%以上也並不為過,只要積極、認真的去找尋,機會其實還是蠻多的。
對一個具備基本理財能力的人來說,一直按月還貸才是最划算的。
本文摘自時報出版《小資族房地產交易勝經》
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房屋貸款流程常見問題
Q1. 房屋貸款辦理流程是什麼?
選擇房貸方案 > 鑑價 > 聯徵與審核 > 照會及對保 > 抵押權設定 > 撥款
Q2. 房屋貸款辦理時有手續費嗎?有哪一些?
辦理房貸有手續費,包含帳管費、鑑價費、開辦費、徵信費、書狀費、謄本費、代書費、抵押權設定費、火險、地震險等。
Q3. 房屋貸款照會通常會問什麼問題?
詢問申貸者的基本資料、工作狀況、收入狀況、貸款的用途與規劃。
Q4. 房屋貸款通常撥款時間要多久?
不一定,最快可能隔日。
Q5. 房屋貸款要準備哪些文件?
雙證件、印章、土地及建屋登記膳本、財力證明、買賣契約書影印本。
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